摩根士丹利：2026年第一季度仲量联行香港写字楼租金：转为正增长，零售仍滞后

原标题：1Q26 HK Rental by JLL: Office

摘要

2026年第一季度香港写字楼租金环比增长1.5%，其中中环写字楼租金环比上涨3.8%，但九龙东租金环比下跌2.5%。整体写字楼空置率下降0.6个百分点至13.5%，中环空置率环比下降1.4个百分点、同比下降1.9个百分点至9.6%，受金融行业强劲需求支撑。资本价值环比微降0.8%。优质零售租金环比下跌1.3%，同比下跌10%，尽管香港零售销售在2026年前两个月同比增长12%。优质零售空置率环比上升3.9个百分点至12.6%，主要受新商场租约到期及表现不佳的优质中心影响。摩根士丹利偏好香港置地（超配；0.6倍市净率，3.3%远期收益率）和太古地产（超配；0.5倍市净率，4.8%远期收益率），因其积极的资本循环和较高的总股东回报。

主要观点

• 2026年第一季度香港写字楼租金环比增长1.5%。
• 中环写字楼租金环比上涨3.8%，但九龙东租金环比下跌2.5%。
• 资本价值环比小幅下降0.8%。
• 整体写字楼空置率下降0.6个百分点至13.5%。
• 中环空置率环比下降1.4个百分点、同比下降1.9个百分点至9.6%，受金融行业强劲需求支撑。
• 优质零售租金环比下跌1.3%，同比下跌10%。
• 香港零售销售在2026年前两个月同比增长12%，但零售租金仍下跌。
• 优质零售空置率环比上升3.9个百分点至12.6%，主要因新商场租约到期及表现不佳的优质中心。
• 摩根士丹利偏好香港置地（超配；0.6倍市净率，3.3%远期收益率）和太古地产（超配；0.5倍市净率，4.8%远期收益率）。
• 太古地产估值基于分部加总：香港写字楼和零售资本化率分别为4.75%和5.75%，中国写字楼和零售资本化率分别为7.0%和8.0%，香港开发物业贴现现金流加权平均资本成本8%，35%的资产净值折价。
• 香港置地估值基于分部加总：香港写字楼和零售资本化率分别为4.75%和5.75%，中国开发物业1倍企业价值/资产，25%的资产净值折价。

论述逻辑

报告基于仲量联行2026年第一季度数据，首先分析写字楼市场：整体租金环比正增长，但区域分化明显（中环上涨、九龙东下跌），空置率下降主要由中环带动，资本价值微跌。然后分析零售市场：尽管零售销售改善，但租金继续下跌，空置率上升，显示零售复苏滞后。最后，基于资产净值折价和资本循环策略，推荐香港置地和太古地产。

关键展望

报告未明确给出未来时间窗口或预测，但指出太古地产的上行风险包括投资物业更快增长、更多资本循环、香港写字楼和零售强劲复苏；下行风险包括香港写字楼和零售复苏缓慢、中国零售复苏放缓、非核心资产剥离困难。香港置地的上行风险包括更快的资本循环、增值收购、香港零售和写字楼好转；下行风险包括核心业务息税前利润承压、股价已反映过多利好、第三方资本筹集困难、资本循环困难、香港写字楼市场供需错配超预期。

推荐标的

• 香港置地 (HKLD.SI)：超配；0.6倍市净率，3.3%远期收益率。
• 太古地产 (1972.HK)：超配；0.5倍市净率，4.8%远期收益率。

关键图表

Exhibit 1: Office Rent Index - YoY Change

Exhibit 2: Retail Rent Index - YoY Change