2026-07-07 · JPMorgan · 公司/行业基本面

摩根大通：中国内地/香港地产：内地一线城市二手挂牌量进一步下降；香港高频数据走弱

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原标题：J P M O R G A N: Mainland China/Hong Kong Property

摘要

报告监测截至2026年7月7日当周的中国内地与香港地产高频数据。内地方面，冰山指数十大城市二手实时周成交同比增14%（前周+18%），一线城市同比增15%，上海领先（+20%）。十大城市二手挂牌量环比持平，一线城市环比降0.4%，深圳领跌（-2.2%），一线城市挂牌量自3月峰值已累计下降3.5%，支撑二手房价持续企稳。60城一手网签同比增27%（前周-8%），受月末集中备案影响；12城二手网签同比增12%（前周+1%），年初至今累计增5%（上海+14%）。中原一线城市二手报价指数从17.0降至16.6，经理信心指数从52升至55（上海从48升至52）。南向持股周环比增0.23%，建发国际+1.44%，绿城中国+0.65%。板块股价周涨4%，跑赢恒指（+3%），世茂+12%领涨，融创-6%领跌。摩根大通首选股：中国海外发展、华润置地、中国金茂、华润万象生活。香港方面，房价指数周环比涨0.5%，2026上半年累计涨12%，已达全年目标10-15%；预计下半年涨幅放缓至<5%。35大屋苑二手成交35宗，周环比+6%，同比-54%。CSI指数从67.3降至64.5，CVI指数从84.3降至81.6。南向持股环比持平，恒基地产+0.52%，恒隆地产-0.24%。板块股价周涨2%，略跑输恒指（+3%），九龙仓集团+6%领涨，长实集团-3%领跌。摩根大通首选股：开发商——长实集团、新世界发展；收租股——太古地产、领展；综合企业——怡和集团、长江和记。信用方面，JACI中国高收益地产指数周涨0.16%，年初至今回报5.5%。万科任命黄宇为新总裁（原深圳金融监管局副局长），此前前总裁祝九胜因流动性危机离职。长和获穆迪确认A2评级/稳定展望，预计出售英国电网等资产将产生净现金970亿港元（占集团调整后净债务48%），摩根大通维持增持长和'41s（报价76.9，到期收益率5.4%，SOT+96）。首选信用债：龙湖集团'29s（报价84，到期收益率9.9%）、瑞安房地产'29s（报价101.3，到期收益率9.2%）。

主要观点

内地冰山指数十大城市二手实时周成交同比增14%，增速较前周（+18%）放缓。
一线城市二手周成交同比增15%，上海表现最佳（+20%）。
十大城市二手挂牌量环比持平，一线城市环比降0.4%，深圳降幅最大（-2.2%）。
一线城市二手挂牌量自3月峰值已累计下降3.5%，是支撑二手房价持续企稳的关键因素。
60城一手网签同比增27%（前周-8%），主要受月末集中备案影响。
12城二手网签同比增12%（前周+1%），年初至今累计增5%，上海+14%。
中原一线城市二手报价指数从17.0降至16.6，经理信心指数从52升至55（上海从48升至52）。
南向持股周环比增0.23%，建发国际+1.44%，绿城中国+0.65%。
内地地产板块股价周涨4%，跑赢恒指（+3%），世茂+12%领涨，融创-6%领跌。
香港房价指数周环比涨0.5%，2026上半年累计涨12%，已达全年目标10-15%。
香港35大屋苑二手成交35宗，周环比+6%，同比-54%。
CSI指数从67.3降至64.5，CVI指数从84.3降至81.6。
香港地产板块股价周涨2%，略跑输恒指（+3%），九龙仓集团+6%领涨，长实集团-3%领跌。
信用方面，JACI中国高收益地产指数周涨0.16%，年初至今回报5.5%。
万科任命黄宇为新总裁（原深圳金融监管局副局长），此前前总裁祝九胜因流动性危机离职。
长和获穆迪确认A2评级/稳定展望，预计出售英国电网等资产将产生净现金970亿港元（占集团调整后净债务48%），摩根大通维持增持长和'41s。

论述逻辑

报告通过高频数据追踪内地与香港地产市场最新动态。内地方面，二手成交增速放缓但一线城市仍保持正增长，二手挂牌量持续下降（尤其一线城市）为房价企稳提供支撑；一手网签因月末效应大幅反弹，二手网签温和增长。中原指数显示报价走弱但经理信心回升，反映市场预期分化。南向持股和股价表现反映资金流向和板块相对收益。香港方面，房价已达全年目标，预计下半年涨幅放缓；成交量和信心指数均有所回落，显示动能减弱。信用部分聚焦万科管理层变动和长和资产出售对信用的正面影响，并给出具体债券推荐。