2026-09-13 · JPMorgan · 宏观策略

摩根大通中国内地与香港房地产

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摘要

报告梳理本周投资者向摩根大通提出的三大问题。其一，新鸿基地产年报后股价跌7%（同期恒指-1%），主因部分对冲基金预期10-20%的盈利增长而实际仅+5%，叠加加息预期升温令香港地产同业约跌2%；新田农地收回收益只是因会计处理递延至下一财年入账，利润并未消失，对冲基金常见的空头回补位在HK$100-105，长线资金逢低买兴坚实但可能等下周FOMC后再行动。其二，华润置地在8月28日预售退坡政策后回调11%（同期恒指-3%），年内仍跑赢恒指15%；若FY27合约销售同比降20%且利润率不变，FY29盈利影响为华润置地-6%、中海外-18%；报告认为HK$24-26是具吸引力的入场点。

主要观点

新鸿基地产年报后股价跌7%（同期恒指-1%），主因对冲基金认为+5%的盈利增长逊于其10-20%的预期，加上加息预期升温令香港地产同业普遍下跌约2%。

长线基金认为业绩无上行惊喜但大体符合预期，股价剧烈反应类似此前长江实业业绩后跌7%的情形（当时对冲基金期待特别股息而长线资金并无高预期）。

预期差关键在新田农地收回收益：因会计处理不同，新鸿基未在本次业绩入账，将递延至下一财年确认，利润并未消失、只是时间问题。

长线资金逢低买入新鸿基的意向坚实但或等下周FOMC会议后再决定；受访对冲基金常见的空头回补水平为HK$100-105，该水平或构成支撑。

华润置地在'828'预售退坡政策后回调11%（同期恒指-3%），年内跑赢恒指仍达15%；其较中海外温和跑输主因筹码集中、政策前年内涨幅+26%（中海外+15%）更易触发获利了结。

敏感性测算：若华润置地与中海外FY27合约销售同比均降20%且利润率不变，FY29盈利影响分别为-6%与-18%，华润置地因经常性收益更强而基本面受冲击更小。

华润置地买盘依然坚实：即便对DP价值取零仍对应13倍P/E，整体混合8-9倍P/E显著低于盈利结构相似的香港同业；HK$24-26为具吸引力入场位（前低约HK$26，过去1-2年谷底P/E 6.5倍对应约HK$24）。

香港特首将于9月16日（周三）发表首份五年规划与施政报告；因楼市过去数月已降温但也仅在高位企稳，基准情形是政府既无加码收紧的紧迫性、亦无放宽的必要。

两大焦点预计是北部都会区与抢人才：预计有加快农地收回的措施（受益者：恒基/新鸿基），对地产投资者而言已广泛预期、未必是惊喜；抢人才利好中长期住宅需求但未必是大的股价催化剂。

本周重点出版物：新鸿基《A steady ship》、《从五年规划与施政报告可期待什么》、领展1QFY27经营数据（现货租金企稳但租户销售略逊）、九龙仓置业以较账面值溢价10%出售Scotts Square。

论述逻辑

业绩异动→归因拆解→交易位提示：新鸿基年报后-7%，源于对冲基金10-20%的盈利增长预期与实际+5%的落差及加息预期升温→但关键差异只是新田农地收益因会计处理递延至下一财年、利润未消失，长线资金视业绩为符合预期→对冲基金常见回补位HK$100-105构成潜在支撑、长线买盘等FOMC落地。'828'预售退坡→华润置地回调11%但年内仍跑赢15%→敏感性测算（FY27销售-20%→FY29盈利-6% vs 中海外-18%）证明其经常性收益带来更强韧性→温和跑输中海外主因筹码集中、政策前+26%涨幅引发的获利了结→给出HK$24-26入场区间（前低HK$26、谷底P/E 6.5x≈HK$24）。施政报告前瞻→楼市已降温但仍处高位企稳→基准无松无紧→尾部风险为超豪宅印花税收紧（1Q27预算案窗口）→焦点北部都会区/加快农地收回（恒基、新鸿基受益）与抢人才。