瑞银 中国房地产：北京市预售政策变更

摘要

瑞银分析了北京市于2026年9月24日公布的预售模式变更实施细则，认为其较武汉政策更为严格。 新规要求预售资金在项目竣工前不得向开发商释放，且土地出让金支付条件对开发商不利。 瑞银预计该政策将导致北京项目层面的内部收益率（IRR）从14.5%降至10.1%，进而可能抑制北京的土地拍卖和新房供应。 该政策对依赖北京市场的开发商（如中海地产）构成负面影响，但对受益于二手房交易需求外溢的贝壳找房持正面看法。

主要观点

• 北京预售政策较武汉更为严格，预售资金在项目竣工前无法释放。

• 北京土地出让金支付要求更严，首月需支付至少50%，剩余部分需在两年内付清。

• 受政策影响，北京项目层面IRR预计从14.5%下降至10.1%。

• 2026年8月28日之前出让土地的项目，在2027年底前仍可申请旧规预售。

• 预计北京土地拍卖和新房供应将因项目IRR下降而减少。

• 中海地产（COLI）上半年在北京的合约销售占比为18%，受政策负面影响。

论述逻辑

• 北京预售新规（资金监管更严、土地款支付压力更大） -> 项目开发成本上升且资金回笼变慢 -> 项目IRR从14.5%降至10.1% -> 开发商拿地意愿和新房供应能力下降 -> 市场需求向二手房溢出 -> 贝壳找房受益，重仓北京的开发商（如中海地产）受损。

关键展望

• 预计北京土地拍卖和新房供应将趋于冷清。

推荐标的

• 贝壳找房（KE Holdings）：买入评级，目标价未明确，受益于二手房需求外溢。

• 中国海外发展（China Overseas Land & Investment）：买入评级，受北京政策负面影响。