中信建投 房地产行业周报(9.19 9.25)：北京率先落地828新政细则，多城土拍分化核心地块受捧

摘要

报告维持房地产行业“强于大市”评级，认为北京率先落地828新政细则具有示范意义。 北京以8月28日新老划断，细化预售门槛、现房定金1%、土地款首付不低于50%及余款两年免息等缓冲安排，意在缓解房企资金压力并促进新房去化与土地出让恢复。 本周重点29城新房成交面积141万方，环比上升9.9%、同比下降21.2%；重点13城二手房成交面积135万方，环比下降10.7%、同比下降10.9%。 百城新增宅地2318万平，环比上升7.5%、同比上升45.1%；土地市场明显分化，上海浦东、苏州工业园区溢价超20%，而上海黄浦、北京昌平、天津西青及成都多宗底价成交。 香港二手住宅价格指数环比下降0.6%，较2025年年底上升11.8%；北角皇璇140伙累计收逾5800个意向登记，超额认购逾40倍。 房企发债方面，本周13家房地产公司发行债务融资工具139.4亿元，平均成本2.24%，较前一周上升24BP。 报告重点推荐优质商业地产公司、香港开发商、布局核心城市的开发商及二手中介公司，同时提示房企销售及结转、物企外拓不及预期风险。

主要观点

• 北京率先落地828新政细则，以8月28日作为新老划断时点，并配套预售门槛、现房定金1%、土地款首付不低于50%及余款两年免息等缓冲安排。

• 报告判断北京细则有助于缓解房企资金压力，促进新房去化与土地出让恢复，并带动各地加快落地。

• 重点29城新房成交面积141万方，环比上升9.9%，但同比下降21.2%；一线城市本周成交46.21万方，环比略降0.68%、同比下降17.19%。

• 重点13城二手房成交面积135万方，同环比均下降，分别环比下降10.7%、同比下降10.9%；北京、深圳、青岛、杭州、成都等多城二手住宅成交环比下降。

• 百城新增宅地供应放量，本周新增2318万平，环比上升7.5%，同比上升45.1%。

• 核心城市土拍显著分化：上海浦东地块溢价29.7%，由中信泰富竞得；苏州工业园区地块溢价20.6%，由招商局地产与建屋发展联合体竞得。

• 非核心或限制条件较多地块仍以底价成交为主，上海黄浦、北京昌平、天津西青、成都高新区及新都多宗地块溢价率为0.0%。

• 拿地主体以国央企为主，中海、建发、北京城建、招商局等积极补仓；郑州本周共13宗涉宅用地出让，总土地出让金约224.6亿元。

• 香港二手住宅价格指数周环比下降0.6%，较2025年年底上升11.8%；北角皇璇以140伙首轮发售，累收逾5800个意向登记，超额认购逾40倍。

• 本周中信房地产指数上升2.28%，沪深300下跌1.51%，板块跑赢大盘；报告看好优质商业地产公司、香港开发商、布局核心城市的开发商及二手中介公司。

• 房企融资规模回升但成本抬升，本周13家房企发行债务融资工具139.4亿元，平均发债成本2.24%，较前一周上升24BP。

• 风险提示集中在房企销售及结转不及预期、物企外拓不及预期；物管行业还面临存量竞争加剧和母公司交付不及预期风险。

论述逻辑

• 政策端：北京以8月28日新老划断，将预售、现房销售定金和土地款支付等要求与缓冲机制同步落地。

• 机制端：首付不低于50%但余款两年免息，在强化资金监管与现房导向的同时，降低房企短期现金流压力。

• 市场端：新房成交环比改善但同比仍下降、二手房同环比走弱，说明销售恢复仍不稳固，政策效果仍需继续观察。

• 土地端：新增供应明显放量，但溢价率集中于上海浦东、苏州工业园区等核心地块，反映资源仍向核心城市核心区位集中。

• 结论端：政策缓冲和核心地块热度共同支撑行业配置价值，因此报告维持“强于大市”，并偏向商业地产、香港开发商、核心城市开发商和中介龙头。

关键展望

• 后续重点观察北京828细则能否促进新房去化和土地出让恢复，并示范带动各地加快落地；报告未给出量化恢复目标。

• 常州10宗涉宅地块将于10月21日起网络限时竞拍，起拍总价约36.89亿元，可作为后续土地热度的验证点。

• 江门蓬江区涉宅地块拟于10月22日限时竞价；青田瓯南区块地块预计10月20日出让且需实施现房销售。

• 南京江宁区4幅地块挂牌期为11月2日至11月11日，合计起拍价27.36亿元，是报告明确列出的后续土拍窗口。

• 香港未来十年熟地预测供应约2500公顷，其中七成来自北部都会区；五年规划设定北都产出900公顷熟地目标，属于中期土地供应验证点。

• 主要风险为房企销售及结转不及预期、物企外拓不及预期；报告未提供具体目标价、盈利预测或政策效果时间表。

推荐标的

• 行业评级：维持房地产“强于大市”。

• A股重点推荐：建发股份、滨江集团、新城控股、大悦城、张江高科；估值表显示建发股份、滨江集团、新城控股均为“买入”评级。

• 港股重点推荐：中国海外发展、太古地产、华润万象生活、华润置地、中国金茂、绿城服务、建发国际集团、贝壳-W、新鸿基地产、领展房产基金等。

• 估值表覆盖的中国海外发展、建发国际集团、华润置地、华润万象生活、贝壳-W、绿城服务、中国金茂均为“买入”评级。

• 配置逻辑集中在优质商业地产公司、香港开发商、布局核心城市的开发商及二手中介公司。

关键图表

图1. 图表 1: 重点城市库存面积及去化周数（库存面积单位为万平）

图2. 图表 7: 上海一手住宅库存面积/去化周期（万平/周）

图3. 图表 12: 深圳一手住宅库存面积/去化周期（万平/周）

图4. 图表 18: 福州一手住宅周成交面积（万平）

图5. 图表 24: 扬州二手住宅周成交面积（万平）

图6. 图表 30: 香港二手住宅价格指数（以 2025 年年初为 100）

图7. 图表 35: 全国宅地成交溢价率变化