2026-09-17 · Goldman Sachs · 公司/行业基本面

高盛香港房地产：香港施政报告与首份五年规划：重点在北部都会区发展和长期住房供应；符合预期，无重大刺激政策

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摘要

香港行政长官于9月16日发表2026年施政报告并同步公布首份《五年规划（2026-30）》，高盛认为政策方向聚焦“四中心一枢纽”、深化大湾区融合、加快北部都会区发展及改善民生，而直接针对房地产的新政策较为有限、且无重大刺激措施，与投资者事前的低预期一致。需求端措施集中于新生儿家庭：2万港元新生婴儿奖金延长3年、第二名及以上子女奖金提高至3万港元、新购住宅印花税减免最高2万港元（对40-70平方米、总价450万-900万港元的B类单位相当于减负7-30%）、子女免税额由14万港元增至16万港元、白表新生家庭居屋按揭成数上限由90%提高至95%。供应端重申未来10年准备约2,500公顷“生地变熟地”、未来5年交付约1,400公顷（含北部都会区约900公顷），未来10年42万个新单位按公屋40%、资助出售单位30%、私人房屋30%的比例规划；未来5年公营房屋供应达19.6万个单位，资助出租房屋轮候时间2026/27年度降至4.5年、2030/31年度进一步降至4年以下。北部都会区9个新发展区将全面启动，未来5年推出逾7万个住宅单位（年均1.4万个）及100万平方米经济楼面，三个大学城扩至逾1,000公顷，古洞站与洪水桥站分别于2027年和2030年启用。高盛维持香港楼市在供需失衡下进入上升周期、至少持续3-4年的观点，但认为短期股价仍取决于利率走向、政策不确定性（如中国收紧境外投资、全球税制实施）下的买家情绪等宏观因素。政策公布后地产及开发商股价反应平淡（持平至+1-2%），高盛继续偏好可售资源较多和/或资产负债表稳健的发展商，维持新鸿基地产、恒基地产、信和置业买入评级。

主要观点

2026年施政报告与首份《五年规划（2026-30）》于9月16日同步发布，方向聚焦“四中心一枢纽”、大湾区融合、北部都会区提速与民生改善；直接针对房地产的新政策较为有限，且无重大刺激，符合市场预期。

需求端措施集中于新生儿家庭：2万港元新生婴儿奖金延长3年、第二名及以上子女奖金提高至3万港元、新购住宅印花税减免最高2万港元、子女免税额由14万港元增至16万港元、白表新生家庭居屋按揭成数上限由90%提高至95%。

量化来看，购买40-70平方米、总价450万-900万港元的新私人B类单位原本需缴印花税6.8万-27万港元，2万港元减免相当于减税7-30%（Exhibit 3）；政策意在提振生育——香港出生率为每千名居民4.2-4.9个活产，2025年登记出生人数降至约3.1万。

供应端重申中长期供地目标：未来10年准备约2,500公顷“生地变熟地”，未来5年交付约1,400公顷，其中约900公顷位于北部都会区。

未来10年房屋规划目标42万个新单位，按公屋40%、资助出售单位30%、私人房屋30%的比例确定（Exhibit 1）。

计及简约公屋后，未来5年公营房屋总供应达19.6万个单位，资助出租房屋轮候时间2026/27年度降至4.5年、2030/31年度进一步降至4年以下。

2027-28年度起的5年，公营房屋年均建成量将超过3.5万个单位，较2022-23年对应的五年期增加73%（Exhibit 5亦给出未来5年私人住宅年均建成单位预测）。

北部都会区9个新发展区将全面启动，本年及明年内就流浮山、凹头及部分马草垄新发展区启动法定规划；未来5年推出约900公顷熟地，涉及逾7万个住宅单位（年均1.4万个）及100万平方米经济楼面；新田、洪水桥、打鼓岭三个大学城总面积扩至逾1,000公顷（含300公顷校园面积）。

基建方面，东铁线古洞站与屯马线洪水桥站将分别于2027年和2030年启用；高盛预期港铁公司将继续加快未来土地招标——其年内已招标两幅合计6,800个单位的地块（4月锦上路站二期、7月屯门A16站二期包），此前表示未来12个月考虑再推出两个项目。

施政报告前投资者对重大地产刺激的预期本已偏低，仅个别券商提及恢复租者置其屋计划（TPS）与开征奢侈消费税的可能（高盛认为后者可能性低，因零售复苏集中于高端奢侈品）；政策公布后香港地产及开发商股价反应平淡，早盘持平至+1-2%。

高盛认为政府重申透过加快北部都会区发展增加房屋供应，反映其应对人口与人才流入带来住房需求的坚定承诺；维持香港楼市在供需失衡下进入上升周期、至少持续3-4年的观点，但短期股价仍受利率走向及政策不确定性（如中国收紧境外投资、全球税制实施）下的买家情绪等宏观因素主导。

高盛继续偏好可售资源较多和/或资产负债表稳健的发展商；其他地产相关措施还包括：市区重建局未来5年投资至少约400亿港元推动重建、北部都会区新建资助出售单位中较大单位（>45平方米）占比由20%升至25%、2026年12月拟于港珠澳大桥口岸推出SmartPass（Exhibit 1）。

论述逻辑

施政报告与五年规划发布 → 高盛将地产相关政策归入三条主线：需求端（新生家庭奖励与按揭放松）、供应端（重申10年约2,500公顷熟地与42万单位目标、5年19.6万公营房屋）、北部都会区提速（5年900公顷熟地、逾7万单位、100万平方米经济楼面）→ 以Exhibit 3量化印花税减免相当于B类单位税负的7-30%，以Exhibit 1/4/5梳理供应结构、北都项目与公私房屋建成量 → 对照事前市场低预期及当日地产股持平至+1-2%的平淡反应 → 结论：无重大刺激、政策重心在北部都会区发展与长期住房供应而非短期托市，反映政府应对人口/人才流入住房需求的承诺 → 据此维持供需失衡驱动、至少3-4年的楼市上升周期判断，同时提示短期股价取决于利率与政策不确定性 → 落地到偏好可售资源多、资产负债表稳健的开发商（新鸿基地产、恒基地产、信和置业，均为买入评级）。