2026-09-01 · Goldman Sachs · 公司/行业基本面

高盛：中国房地产周报：第35周综述——成交量与情绪分化；中央层面出台新政202691

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摘要

高盛中国房地产第35周周报显示量价与情绪分化：一手房成交面积环比+6%、同比-5%，年初至今同比-11%（约75城），较2024/2023年水平分别-16%/-38%；二手房成交环比-2%、同比+7%。政策端，8月28日中央一次性出台三项地产政策，要求地方稳步推进商品房销售制度从预售制向现售制改革，并配套信贷管理与资本市场支持。地方层面，成都8月25日将公积金贷款首付比例下调5个百分点至15%，并附一年期、上限2.5万元的20%利息补贴。情绪指标分化：中原经纪人指数CSI环比+1.8pp、同比+2.2pp，而卖家挂牌指数CAI环比-0.2pp、同比-4.9pp；冰山指数显示北京、深圳二手房价格环比-0.2%/-0.1%，上海环比+0.1%。基于浮法玻璃供需模型的GSPC追踪显示，8月竣工同比高双位数下滑，2026全年按GSe预计同比-15%。股价方面，覆盖强国企开发商周环比-11%，离岸/在岸覆盖开发商分别-8%/-3%（同期MSCI中国/沪深300均+1%）。估值已至下行周期底部：离岸覆盖较2026年底NAV平均折价41%、0.4倍2026E P/B，在岸折价33%、同为0.4倍。

主要观点

8月28日中央出台三项地产相关政策，要求地方将商品房销售制度从预售制稳步转向现售制，并配套信贷管理与资本市场支持框架

成都8月25日宣布公积金贷款购房首付比例下调5个百分点至15%，并提供有效期一年、上限2.5万元的20%利息补贴

易居（E-House, 2048.HK，未覆盖）离岸债转股重组方案在8月27日方案会议后获相当比例债权人批准，股价公告后大涨；港交所债重组先例为融创中国、旭辉、花样年，均未覆盖

一手成交环比+6%、同比-5%；新房找房活跃度在连续数周下滑后环比回升0.7%

年初至今一手成交（约75城）平均同比-11%，较2024/2023年水平分别-16%/-38%

二手房成交环比-2%、同比+7%；二手房认购（领先网签1-2周）、带看量与新挂牌供应环比基本持平

买卖双方预期分化：4城中原经纪人指数CSI环比+1.8pp、同比+2.2pp（高于50代表看涨），6城卖家挂牌指数CAI环比-0.2pp、同比-4.9pp

冰山指数显示北京、深圳二手房价格环比-0.2%/-0.1%，与全国整体走软节奏相近，上海环比+0.1%

基于浮法玻璃供需模型的GSPC追踪：8月竣工同比高双位数下滑（7月统计局口径-19%），2026全年按GSe预计同比-15%

覆盖强国企开发商股价周环比平均-11%，保利（600048.SS，中性）-2%、中海（0688.HK，买入）-9%，跌幅居前小；其他开发商股价环比平均持平

离岸覆盖开发商股价周环比-8%（同期MSCI中国+1%），在岸覆盖-3%（同期沪深300+1%）

估值处下行周期底部：离岸覆盖较2026年底NAV折价41%、0.4倍2026E P/B（2H2008/2H2011/1H2014底部为39%/0.7X、73%/0.9X、58%/0.9X）；在岸折价33%、0.4倍（对应底部67%/1.6X、64%/1.5X、61%/1.2X）

论述逻辑

政策先行：中央三项政策定调预售转现售改革方向并加大对购房的支持，成都随即在需求端降首付并补贴利息

量能验证：一手环比+6%但同比-5%、年初至今-11%，二手房环比-2%，显示基本面仍偏弱、政策效果尚待传导

情绪与价格交叉印证：经纪人看涨预期回升而卖家挂牌预期走弱，北京/深圳二手房价格继续走软、上海小幅改善

供给端推演：以自建浮法玻璃周度需求模型外推竣工，8月同比高双位数下滑、2026全年GSe预计-15%，供给收缩延续

落到估值：股价大幅回调后，离岸/在岸覆盖均0.4倍2026E P/B、较2026年底NAV折价41%/33%，已触及历史下行周期底部区间

关键展望

高盛GSe预计2026全年（FY26E）竣工同比-15%，其中8月单月同比高双位数下滑

新政策要求地方稳步推进商品房销售模式（预售转现售）改革，后续地方执行与配套细则为观察点

报告以较2026年底NAV折价41%（离岸）/33%（在岸）作为估值参照锚，未给出具体目标价或明确时间窗口

高盛：中国房地产周报：第35周综述——成交量与情绪分化；中央层面出台新政202691

摘要

主要观点

论述逻辑

关键展望

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