摩根大通：香港地产：如果加息会怎样？

原标题：J.P. Morgan Hong Kong Property：What if there is a rate hike？

摘要

摩根大通在2026年3月11日的报告中探讨了加息情景对香港地产板块的影响。报告指出，尽管部分投资者担忧通胀或地缘政治风险可能引发加息，但摩根大通的基本预测是未来四个季度利率保持不变，而非加息。历史数据显示，加息周期并不必然导致股价或房价下跌，例如2004-06年和2016-18年期间，股价和房价均呈上升趋势。当前HIBOR已从2025年9月的3.9%高点回落至2.0%，若进一步降至1.95%以下，将带动按揭利率下行。报告认为，板块基本面依然稳健，并维持积极看法。首选标的为开发商中的新鸿基地产和信和置业，以及收租股中的太古地产、香港置地和恒隆地产，这五只股票在板块内股息确定性最高。

主要观点

• 摩根大通的基本预测是未来四个季度利率保持不变（rate pause），而非加息；市场共识仍预期降息。
• 在利率不变情景下，按揭利率预计不会变化，当前为3.25%（最优惠利率减175个基点）。
• 考虑银行现金回赠（0.5-1.5%）后，有效按揭利率约为2.9-3.0%，购房者实际上处于轻微正利差状态。
• HIBOR自2025年9月峰值3.9%持续下行，近期触及2.0%新低；若跌破1.95%，按揭利率将开始下降。
• 历史数据显示，加息周期中股价和房价未必下跌：2004-06年（联邦基金利率从1.00%升至5.25%）股价上涨69%（相对恒指+39%），房价上涨13%；2016-18年（利率从0.25%升至2.50%）股价上涨32%（相对+16%），房价上涨20%。
• 1999-2000年加息周期中股价下跌34%（相对-42%），房价下跌11%，但当时伴随股市疲弱和供应过剩。
• 新世界发展和恒基地产对利率变动最为敏感，因其杠杆率较高（见图15）。
• 信和置业因净现金状态提供最佳股息确定性，其次是太古地产和香港置地（均有中个位数百分比DPS增长指引），恒隆地产（预计稳定）和新鸿基地产（预计低至中个位数百分比增长）股息确定性也较高。
• 中东冲突对香港住宅、零售和写字楼市场影响有限，甚至可能将部分购房和办公需求（如家族办公室）从迪拜转移至香港。
• 报告维持对板块的积极看法，认为基本面依然稳固。

论述逻辑

报告从投资者对加息的担忧出发，首先阐明摩根大通的基本预测是利率不变而非加息，并论证板块能够承受利率不变的环境（购房者仍享有轻微正利差）。接着，通过历史数据（2004-06年、2016-18年、1999-2000年）说明加息并不必然导致股价或房价下跌，其他因素（如股市表现、供应状况）同样重要。然后，报告指出当前HIBOR下行趋势对借贷成本和按揭利率的正面作用，并量化了不同公司对利率的敏感度。最后，结合股息确定性分析，给出首选标的，并强调板块基本面稳健，维持积极评级。

关键展望

• 报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但指出若HIBOR跌破1.95%，按揭利率将开始下降。
• 摩根大通预测联邦基金利率将在2027年第一季度前维持在3.75%。
• 报告未提及具体目标价或评级调整。

推荐标的

• 新鸿基地产（0016.HK）：评级增持（Overweight），收盘价139.50港元，目标价未在文本中明确给出。
• 信和置业（0083.HK）：评级增持，收盘价11.57港元。
• 太古地产（1972.HK）：评级增持，收盘价22.06港元。
• 香港置地（HKLD.SI）：评级增持，收盘价8.32美元。
• 恒隆地产（0101.HK）：评级增持，收盘价9.13港元。
• 此外，报告还覆盖了长实集团（评级中性）、恒基地产（评级增持）、新世界发展（评级中性）、会德丰（未覆盖）、嘉里建设（未覆盖）、希慎兴业（未覆盖）、领展房产基金（评级中性）、置富产业信托（未覆盖）、冠军REIT（未覆盖）、长江和记实业（评级增持）、港铁公司（评级中性）、怡和控股（评级增持）、太古股份（未覆盖）。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。