东方证券 房地产行业周报：现售改革重塑拿地逻辑，低总价低容积率地块仍获较高溢价

摘要

本报告分析了现售制度改革对房企拿地逻辑的深远影响，指出在回款节点后移背景下，房企更倾向于低总价、低容积率及短开发周期的地块。 上海近期土拍显示，资金占用差异显著影响溢价率，核心城市土拍呈现“点状高热”特征。 二手房市场方面，上海挂牌价维持韧性，北京、广州跌幅走阔，一线城市成交量整体回暖。 报告建议短期把握三季度末及四季度末的交易性行情，长期看好具备强产品力的头部央国企及二手房交易占比提升带来的机会。

主要观点

• 现售改革改变房企拿地逻辑，资金占用成本成为核心考量

• 上海土拍溢价率分化，低总价地块更具吸引力

• 二手房挂牌价分化，上海维持韧性

• 一线城市二手房成交量连续上行

• 新房库存有所上行

• 房企融资规模同比大幅下降

论述逻辑

• 现售制度改革 -> 回款节点后移 -> 资金占用成本上升 -> 房企拿地逻辑转向（看重开发周期、回款时点） -> 核心城市土拍呈现“点状高热”（低总价、低容积率地块溢价高）

关键展望

• 预计后续核心城市土拍仍将呈现“点状高热”特征

• 2027年有望成为地产板块系统性β重估的起点

推荐标的

• 华润置地(01109，未评级)

• 中国金茂(00817，未评级)

• 中国海外发展(00688，未评级)

• 建发国际集团(01908，未评级)

• 招商蛇口(001979，未评级)

• 贝壳-W(02423，买入)

关键图表

图1. 申万房地产指数周涨幅 3.26%，相对沪深 300 收益 3.32%

图2. 表 2: H 股香港内房股上周涨跌幅榜：融创中国周涨幅 11.93%

图3. 表 4: 挂牌价历史复盘（单位：元/㎡，周度更新）

图4. 表 7: 挂牌量历史复盘（单位：套）

图5. 二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）

图6. 表 10: 一线城市议价率变化（月度更新，截至 2026 年 7 月）

图7. 表 12: 上周 10 大城市新房成交情况（单位：万方）

图8. 表 15: 上周房地产行业政策及新闻：8 月一线城市二手住宅销售价格环比上涨 0.1%，涨幅回落