房地产行业周报(8.22 8.28)：五部门“组合拳”出台，房地产基础性制度重构

摘要

中信建投维持房地产行业“强于大市”评级，本周住建部、自然资源部、金融监管总局、央行、证监会五部门同步发力，出台三份文件及5份信贷配套文件，涵盖商品住房销售、信贷、融资、资本市场支持全链条，房地产基础制度迎来重大调整。 报告判断短期现房销售及预售门槛提升将导致新房可售货源阶段性收缩、房企资金阶段性承压，但中长期“所见即所得”、资金闭环及项目制融资将从根本上规避烂尾风险，核心城市成交有望率先企稳。 市场层面，本周重点29城新房成交面积140万方，环比上升7.4%、同比下降19.9%，其中一线城市同比增11.06%、三线城市同比降64.23%；重点13城二手房成交面积135万方，环比下降4.5%、同比下降3.5%；百城新增宅地834万平，同比下降50.4%。 香港中原城市领先指数环比下降0.4%，较2025年年底上升12.1%。 本周重庆、广州、北京、南京、宁波共7宗涉宅用地出让，总土地出让金约154.7亿元，广州海珠区地块由华润置地溢价33.0%竞得；8家房企发债67.1亿元，平均成本1.98%。

主要观点

• 五部门同步出台三份文件及5份信贷配套文件，覆盖商品住房销售、信贷、融资、资本市场支持全链条，房地产基础制度迎来重大调整，是本周报告核心事件

• 商品住房销售制度改革：预售项目单体建筑须完成主体结构封顶；通知施行之日起，新出让土地及已出让但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目优先选择现房销售

• 房地产信贷管理改革设定期限上限：个人住房贷款最长不超过40年且金额不得超过拟购买住房评估价值；开发贷预售项目最长5年、现房销售项目最长7年、商业地产项目最长7年

• 证监会发布资本市场支持意见：支持上市房企再融资、并购重组，发行公司债券和资产支持证券，推动REITs高质量发展并持续推进不动产私募投资基金试点

• 金融监管总局配套发布开发贷、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、信托业务等管理办法，确立以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理，实现对房地产开发、建设、销售、运营全周期金融支持

• 政策影响研判：短期现房销售及预售门槛提升导致新房可售货源阶段性收缩、房企资金阶段性承压；中长期“所见即所得”、资金闭环及项目制融资从根本上规避烂尾风险，核心城市成交有望率先企稳

• 新房成交环比回升但同比仍降：重点29城成交面积140万方，环比上升7.4%、同比下降19.9%；结构分化明显，一线城市48.18万方同比增11.06%，二线城市79.51万方同比降18.23%，三线城市12.19万方同比降64.23%

• 二手房成交同环比双降，供地收缩加剧：重点13城二手房成交面积135万方，环比下降4.5%、同比下降3.5%；本周百城新增宅地834万平，环比下降19.9%、同比下降50.4%

• 香港市场：中原城市领先指数周环比下降0.4%，较2025年年底上升12.1%、较2025年3月低点上升19.8%；北部都会区首个片区开发试点洪水桥由中海外、招商局置地、华润置地（海外）等合组公司以10.3亿港元中标，项目总投资约168亿港元

• 核心城市土拍：本周重庆、广州、北京、南京、宁波共7宗涉宅用地出让，总土地出让金约154.7亿元；广州海珠区地块由华润置地以13.12亿元竞得、溢价率33.0%，北京通州地块金隅集团溢价率27.2%，宁波鄞州地块中海溢价率25.8%

• 融资与中报：本周8家房企发行债务融资工具67.1亿元，平均成本1.98%、较前一周上升4BP；中期业绩分化，万科A归母净亏损149.5亿元、碧桂园净亏损156.2亿元，而中国海外发展营收同比增长17.3%、建发股份归母净利润同比增长17.6%

论述逻辑

• 逻辑起点为政策事件：五部门同步发文，将现房销售、预售门槛、信贷期限、项目制融资与资本市场支持一并调整，构成房地产基础性制度重构

• 由制度变化推演短期影响：现房销售及预售门槛提升→新房可售货源阶段性收缩→房企资金阶段性承压

• 再推演中长期影响：“所见即所得”、资金闭环、项目制融资→从根本上规避烂尾风险→购房与交付确定性提升→核心城市成交在政策催化与制度红利双重作用下率先企稳

• 最终落脚配置结论：基于制度红利与核心城市率先企稳判断，看好优质商业地产公司、香港开发商、布局核心城市的开发商及二手中介公司，行业维持强于大市评级，板块本周已跑赢大盘

关键展望

• 核心前瞻判断：核心城市成交有望在政策催化与制度红利双重作用下率先企稳

• 行业评级：维持房地产“强于大市”

• 政策执行时间窗口：成都住房公积金贷款新政即日起至2026年12月31日实施，最低首付款比例降至15%，并首次推出按20%的贷款利息补贴

• 土地供应节奏：上海第十批拟出让4宗住宅用地（虹口、杨浦、闵行、宝山），拟于8月下旬发布公告、9月底组织交易

• 风险提示：房企销售及结转不及预期，物企外拓不及预期

推荐标的

• 配置主线：看好优质商业地产公司、香港开发商、布局核心城市的开发商及二手中介公司，行业评级维持强于大市

• A股重点推荐：建发股份、滨江集团、新城控股、大悦城、张江高科；其中估值表内建发股份（买入，8.76元，2026E PE 7.3）、滨江集团（买入，9.01元，2026E PE 13.2）、新城控股（买入，11.99元，2026E PE 39.8）、张江高科（买入，30.45元，2026E PE 47.8），大悦城未列入该估值表

关键图表

图1. 图表18: 福州二手住宅周成交面积（万平）

图2. 表22: 杭州二手住宅周成交面积（万平）

图3. 表25: 厦门二手住宅周成交面积（万平）

图4. 图表28: 本周二手住宅成交信息一览表（万平）

图5. 表31: 香港二手住宅成交宗数

图6. 图表36: 本周核心城市土拍情况