摩根大通：香港住宅地产图表手册：您需要的所有图表

原标题：Hong Kong Residential Property Chartbook：All the charts you need

摘要

报告通过大量图表系统梳理了香港住宅地产市场现状与前景。自2025年3月低点以来，二手房价已反弹10.7%，成交量持续稳健，豪宅市场回暖（>5000万港元交易量2025年同比增29%）。开发商开始提价，银行估值指数（CVI）自2025年10月突破60后持续上行，买家以高于银行估值4%的平均溢价成交。报告列举了支撑房价持续上行的7个因素，包括股市韧性、内地买家需求强劲、供应紧张等，并认为当前处于“早期复苏”阶段，而非“死猫反弹”。

主要观点

• 香港二手房价（中原指数）自2025年3月低点已反弹10.7%，截至2026年2月。
• 2021年至2025年，房价累计下跌30%，历时188周，为历史上最长衰退之一。
• 当前周期阶段被定义为“早期复苏”，历史上早期复苏平均持续25周，平均涨幅12%。
• 成交量保持稳健：2025年多项政策（撤辣、降息、扩大CIES）推动月度成交量维持高位，12个月滚动成交量持续上升。
• 豪宅市场显著回暖：>5000万港元住宅交易量2025年同比增29%，交易额增21%。
• 开发商态度转积极：多个新盘提价，如深水埗Pavilia项目提价6.4%，启德Marina I提价4.7%。
• 银行估值指数（CVI）自2025年10月突破60后持续高于60，表明银行对楼市看法转正面。
• 2026年1-2月二手交易中，买家平均以高于汇丰银行估值4%的价格成交，部分项目溢价达15%。
• 二手放盘量自2025年5月高点下降约20%，显示卖家信心增强。
• 报告列出7个支撑因素：股市韧性、内地买家需求、供应紧张、利率下行、政策支持、租金回报率改善、居民财富效应。

论述逻辑

报告从历史房价周期出发，将1994年至今划分为多个衰退、早期复苏、扩张、平台期，指出当前（2025年3月-2026年2月）为早期复苏阶段，且与历史上四次早期复苏对比，当前反弹幅度和持续时间与历史均值接近，但尚未进入扩张期。随后通过成交量、豪宅市场、开发商定价、银行估值、买家溢价、放盘量等高频数据，论证市场动能强劲且可持续。最后归纳7个结构性因素，认为房价上行趋势有望延续。

关键展望

报告未明确给出未来房价目标或时间窗口，但通过历史周期对比暗示，若进入扩张阶段，房价可能进一步上涨。风险因素包括：股市回调、利率反弹、内地买家需求减弱、政策收紧等。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。