2026-08-26 · 国内研报 · 公司/行业基本面

中银国际夏亦丰许佳璐行业研究行业定期房地产行业第34周周报：本周新房成交有所改善，上海进一步优化楼市政策；《住房公积金管理条例》修订完成

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摘要

中银国际房地产行业第34周周报（2026年8月15日-8月21日）维持行业“强于大市”评级。第34周47城新房成交面积231.9万平方米，环比上升17.6%、同比下降7.1%，同比降幅收窄4.8个百分点，其中一线城市同比转涨16.6%；23城二手房成交面积223.3万平方米，环比上升3.7%、同比上升4.3%。截至第34周末13城新房库存面积7164.5万平方米同环比均降，去化周期16.8个月环比升、同比降3.6个月。土地市场方面，第33周百城全类型用地环比量价齐跌、同比量价齐涨，溢价率1.1%；第34周百城住宅类用地建面118.3万平环比下降44.2%。政策端密集加码：国务院8月18日修订《住房公积金管理条例》自9月20日实施，上海8月20日出台“沪八条”（二套房外环外首付比例从20%降至15%等），财政部8月21日表示促内需新举措将于今年下半年推出。报告认为板块机会已从政策驱动转向基本面落地驱动，预计9月成交可能修复，四季度出现板块行情概率较大，并建议关注华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、保利置业集团、新城控股、我爱我家、华润万象生活、太古地产。

主要观点

新房成交环比涨幅扩大、同比降幅收窄：第34周47城新房成交面积231.9万平，环比+17.6%、同比-7.1%，同比降幅收窄4.8个百分点；成交套数2.1万套，环比+15.7%、同比-19.3%。

分能级看，一线城市新房成交面积同比+16.6%、涨幅较上周扩大10.8个百分点，是本周边际改善的主要来源；二线同比-9.5%（降幅扩大8.7个百分点）、三四线同比-13.8%（降幅收窄11.9个百分点）。

二手房成交环比微涨、同比增幅收窄：23城成交面积223.3万平，环比+3.7%、同比+4.3%，同比涨幅较上周收窄5.1个百分点；一线同比+7.2%、二线-0.5%、三四线+9.7%。

新房库存同环比双降、去化周期环比升同比降：13城库存7164.5万平（环比-0.2%、同比-11.2%），去化周期16.8个月（环比+0.2个月、同比-3.6个月），一、二、三四线城市去化周期分别为14.1、14.3、62.8个月。

第34周百城住宅类土地量价齐跌：建面118.3万平（环比-44.2%、同比-31.5%），总价98.8亿元，楼面均价8356.4元/平（环比-22.5%），溢价率4.5%环比下降3.4个百分点；一、二、三线建面环比分别为-51.4%、-62.2%、-39.9%。

房企境内债发行同环比上升：第34周国内债券总发行量157.8亿元（环比+38.3%、同比+6.9%），总偿还量219.7亿元（环比+106.4%），净融资额-61.9亿元。

本周债券发行量最大的房企为中海企业、保利发展、越秀集团，分别为40.0、25.0、20.0亿元；偿还量最大为招商蛇口、首开股份、中国绿发、绿城集团、金融街，分别为45.0、34.2、20.0、20.0、20.0亿元。

板块相对收益下降：第34周房地产绝对收益-1.8%（较上周降3.6pct），相对沪深300收益-0.8%（较上周降3.2pct），板块PE为10.49X、较上周下降0.27X；同期上证指数跌0.6%、沪深300跌1.0%。

《住房公积金管理条例》修订完成：8月18日国务院修改条例、自9月20日起实施，提取情形由6项增至9项（装修、物业费可提取，租房取消收入门槛），灵活就业人员可自愿参加（规模超2亿人，36城试点累计超100万人缴存、24万人已使用），首次明确全国互认互信，并明确公积金可购买国债和政策性金融债。

上海“沪八条”8月20日出台、8月21日实行：二套房外环外首付比例从20%降至15%，公积金支付首付范围扩至新建商品住房现房，购房公积金提取由“取得产权证后5年内一次”改为“每年一次”，支出范围拓宽至契税、产权车位和储藏室，并实施“以旧换新”补贴（购外环外新房并售本市二手房按新房贷款总额1%补贴、最高5万元，售外环内二手房最高3万元）。

投资逻辑切换：8月楼市延续传统淡季，随京沪政策效果显现叠加“金九银十”预计9月成交可能修复；板块机会已从政策驱动转向基本面落地驱动，四季度出现板块行情概率较大；多数房企25年计提减值较多、26年可能筑底、27年利润率和业绩可能回升，带动四季度市场对27E估值改观；建议关注华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、保利置业集团、新城控股、我爱我家、华润万象生活、太古地产。