高盛：中银香港（控股）(2388.HK)：2026年亚洲领袖会议要点：商业房地产趋势、收费收入与资本回报202691

摘要

高盛于2026年9月1日在香港举办的GS亚洲领袖会议上接待中银香港投资者关系团队，讨论聚焦香港商业地产趋势、收费收入表现、资本回报、贷款增长展望与经营开支。 管理层指出香港写字楼市场部分区域出现企稳迹象：中环写字楼改善、非核心写字楼仍承压，零售物业疲软，住宅表现相对较好。 收费方面，经纪活动较1Q26改善但净费用收入仍低于1H25水平，传统收费1H26同比大致稳定，保险相关收费因产品销售转向中银人寿产品而同比下降，部分被更强的基金分销收入抵消。 资本回报方面，中银香港重申2026-2028年至少105亿港元额外股东回报计划，其中2026年预计25亿港元，并强调105亿港元应视为最低水平。 1H26贷款增长主要由制造、运输、金融机构及信息科技相关行业带动，2H26预计有额外增长并力争跑赢市场；1H26经营开支同比增长6.7%，下半年增速可能放缓。 高盛维持买入评级，12个月两阶段DDM目标价57.80港元，现价52.70港元对应9.7%上行空间。

主要观点

• 香港商业地产表现分化：中环写字楼出现改善迹象，非核心写字楼持续承压，零售物业疲软，住宅表现相对较好。

• 经纪活动较1Q26改善，但净费用收入仍低于1H25水平，银行将此部分归因于市场波动加剧下客户群体相对保守。

• 传统收费（信用卡、票据佣金、支付服务及货币兑换）在1H26同比大致稳定。

• 保险相关收费同比下降，因1H26中银人寿推出更具竞争力的产品后销售转向中银人寿产品（不计入净费用线而反映在保险分部）；中银人寿CSM余额持续增长，反映期内更强的底层保险销售。

• 保险收费下滑部分被更强的基金分销收入抵消；其他非利息收入的同比比较则受1H25录得的大额按市值计价收益影响。

• 中银香港重申2026-2028年至少105亿港元额外股东回报计划，其中2026年预计25亿港元。

• 管理层强调105亿港元应被视为该计划下额外回报的最低水平。

• 1H26贷款增长主要由制造、运输、金融机构及信息科技相关行业支持，部分贷款板块动能延续；展望2H26银行预计有额外贷款增长并力争跑赢市场。

• 1H26经营开支同比增长6.7%，下半年增速可能放缓。

• 高盛给予中银香港买入评级，12个月两阶段DDM目标价57.80港元；现价52.70港元（8月31日收盘），上行空间9.7%；市值5572亿港元。

• 主要风险包括股东回报弱于预期、净息差低于预期及资产质量恶化。

论述逻辑

• 高盛于9月1日在GS亚洲领袖会议2026接待中银香港投资者关系团队 → 讨论聚焦香港商业地产趋势、收费收入、资本回报、贷款增长展望与经营开支 → 管理层反馈香港写字楼市场部分区域企稳（中环改善、非核心承压）、个别贷款板块动能延续、并重申2026-2028年至少105亿港元三年股东回报计划 → 结合2H26贷款增长及成本增速放缓展望、费用端结构性变化 → 高盛维持买入评级，基于两阶段DDM给出12个月目标价57.80港元，对应9.7%上行空间。

关键展望

• 2H26贷款展望：银行预计有额外贷款增长，并力争跑赢市场。

• 2H26成本展望：1H26开支同比增6.7%后，下半年增速可能放缓。

• 资本回报时间窗口：2026-2028年至少105亿港元额外股东回报，2026年预计25亿港元，105亿港元为最低水平。

• 12个月目标价57.80港元，对应上行空间9.7%（现价为2026年8月31日收盘价52.70港元）。

• 下行风险：股东回报弱于预期、净息差低于预期、资产质量恶化。