摩根士丹利：香港地产：仲量联行2026年二季度租金更新：复苏持续

原标题：Hong Kong Property JLL 2Q26 Rental Update: Recovery Continues

摘要

摩根士丹利发布基于仲量联行数据的2026年二季度香港地产租金更新报告，指出写字楼租金整体环比上涨1.7%（年初至今+3.2%），其中中环租金环比增长3.3%（年初至今+7.3%），但港岛东和九龙东租金仍分别环比下跌0.8%和1.1%。写字楼空置率改善0.4个百分点至13.1%，净吸纳量49.2万平方英尺，中环空置率环比下降0.8个百分点至8.8%。甲级写字楼资本价值环比反弹0.8%，但仍较2018年三季度峰值低50%。优质零售租金环比下跌1.4%，同比下跌8.4%，但跌幅较一季度的-10%同比有所收窄。报告维持行业“具吸引力”评级，推荐太古城地产（增持，0.5倍市净率，5.7%远期收益率）和领展（增持，0.7倍市净率，6.8%远期收益率）。

主要观点

• 写字楼租金整体环比上涨1.7%，年初至今上涨3.2%。
• 中环写字楼租金环比增长3.3%，年初至今上涨7.3%，表现优于整体。
• 港岛东和九龙东写字楼租金分别环比下跌0.8%和1.1%，区域分化明显。
• 写字楼空置率改善0.4个百分点至13.1%，净吸纳量49.2万平方英尺。
• 中环空置率环比下降0.8个百分点至8.8%，为整体空置率改善的主要贡献者。
• 甲级写字楼资本价值环比反弹0.8%，受益于租金上涨，但仍较2018年三季度峰值低50%。
• 优质零售租金环比下跌1.4%，同比下跌8.4%，但跌幅较一季度的-10%同比收窄。
• 报告预计写字楼租金和零售租金下跌趋势将继续收窄，整体复苏态势延续。
• 行业评级为“具吸引力”，反映对香港地产板块的积极看法。
• 推荐太古城地产（增持），因其写字楼敞口、估值吸引（0.5倍市净率）及正向股东回报（股息增长和回购）。
• 推荐领展（增持），因零售复苏可见、新任CEO宣布、非核心资产处置进行中及回购启动，估值0.7倍市净率，远期收益率6.8%。

论述逻辑

仲量联行2026年二季度数据显示香港写字楼租金整体环比上涨，中环领涨，但非核心区租金仍下跌，表明复苏不均衡。空置率改善和净吸纳量正增长支撑租金回升。甲级写字楼资本价值反弹但远低于峰值，显示估值仍有修复空间。零售租金跌幅收窄，暗示零售市场可能触底。基于这些数据，报告认为复苏持续，并偏好拥有优质写字楼资产和零售敞口的公司，如太古城地产和领展。

关键展望

• 报告预计写字楼租金和资本价值将延续正面趋势。
• 零售租金跌幅预计将进一步收窄。
• 领展估值方法：基于12个月远期股息收益率5.65%的目标价，其中10年期美国国债收益率4.05%（摩根士丹利2026年底预测）加1.6%的利差（自2011年以来长期均值上方1个标准差）。
• 太古城地产估值方法：分部加总分析，香港写字楼和零售资本化率分别为4.75%和5.75%，中国写字楼和零售资本化率分别为7.0%和8.0%，香港开发物业DCF加权平均资本成本8%，资产净值折让30%（自2011年以来均值上方1个标准差）。
• 领展上行风险：非核心资产处置及单位回购、即将到来的降息、纳入港股通、增值收购。下行风险：美联储降息慢于预期、香港零售和写字楼进一步恶化、管理层过渡期超预期。
• 太古城地产上行风险：新投资物业更快爬坡、更多资本循环、香港写字楼和零售强劲复苏。下行风险：香港写字楼和零售复苏缓慢、中国零售复苏放缓、非核心资产处置困难。

推荐标的

• 太古城地产 (1972.HK)：增持，2026年7月15日收盘价HK$21.72，0.5倍市净率，5.7%远期收益率。理由：写字楼敞口、估值吸引、正向股东回报。
• 领展 (0823.HK)：增持，2026年7月15日收盘价HK$38.50，0.7倍市净率，6.8%远期收益率。理由：零售复苏可见、新任CEO、非核心资产处置、回购。
• 其他覆盖标的及评级：长江实业 (1113.HK) 等权，恒隆地产 (0101.HK) 增持，恒基地产 (0012.HK) 增持，香港置地 (HKLD.SI) 增持，希慎兴业 (0014.HK) 等权，嘉里建设 (0683.HK) 等权，新世界发展 (0017.HK) 减持，信和置业 (0083.HK) 等权，新鸿基地产 (0016.HK) 等权，九龙仓集团 (0004.HK) 减持，九龙仓置业 (1997.HK) 减持。

关键图表

图1. 写字楼租金指数同比

图2. 零售租金指数同比