海外地产行业周报：关注中期派息超预期的公司

摘要

个股方面，香港本地股长江基建集团(+4.8%)、港铁公司(+4.2%)、电能实业(+3.4%)领涨；内房板块越秀地产(+11.9%)、中国金茂(+9.7%)、建发国际(+5.3%)表现最强；物管板块金茂服务(+6.0%)、万物云(+5.5%)涨幅居前。 资金面上，融创中国、绿城中国、中国金茂港股通持股占比分别增加0.61、0.5、0.38个百分点，万科企业港股通持股比例高达60.9%。 宏观方面，美国十年期国债收益率4.68%、美元指数99.6391，中国十年期国债收益率1.6964%、USDCNH即期汇率6.7445。 配置上，报告建议从财务实力、销售和土储、盈利能力及股东回报四个维度布局内房市场赢家，推荐贝壳、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国，并关注高股息港资商业地产龙头及头部物管公司；风险提示包括宏观经济增长放缓、商品房销售不及预期、人民币贬值等。

主要观点

• 物管板块：金茂服务+6.0%、万物云+5.5%、雅生活服务+1.1%领涨。

• 南向资金加仓内房：融创中国、绿城中国、中国金茂港股通持股占比分别增加0.61、0.5、0.38个百分点；截至周末万科企业、融创中国、绿城中国的港股通持股比例分别达60.9%、31.5%和30.5%。

• 香港本地股港股通变动温和：新世界发展、港铁公司及嘉里建设分别增加0.02、0和0个百分点；电能实业、长江基建集团、恒隆地产持股比例分别为8.3%、5.8%和5.8%。

• 内房物管卖空活跃：本周卖空股数/成交量前三为中海宏洋25.5%、建发国际25%、华润置地24.5%；未平仓卖空股数/流通股本前三为中国金茂14.5%、越秀地产11.6%、万科企业8.7%。

• 香港本地股卖空比例更高：太古地产34.5%、太古股份公司A 32.2%、港铁公司31.9%居前；未平仓卖空股数/流通股本前三为港铁公司13%、长实集团12.2%、长和11.4%。

• 政策面延续“止跌回稳”导向：自20240926以来需求端推出降准降息、降低首付比率、降低存量贷款利率等政策，供给端严控增量、优化存量、加大“白名单”项目贷款投放；近期北京、上海和深圳进一步优化房地产政策，二十届四中全会继续提出“推动房地产高质量发展”。

• 宏观利率与汇率：截至本周末美国十年期国债收益率4.68%、一年期3.98%，美元指数99.6391；中国十年期国债收益率1.6964%，USDCNH即期汇率6.7445。

关键展望

• 中报期核心关注点为中期派息超预期的公司，与本轮周报主题一致。

• 政策端展望：“推动房地产高质量发展”是后续行业发展、相关政策制定的基础，政策导向延续“止跌回稳”框架。

• 物管选股标准：现金流健康、归母净利润能够维持双位数增长、股息收益率维持5%以上的标的仍具备配置吸引力。

• 风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、消费不及预期、人民币贬值。

推荐标的

• 行业评级：推荐（维持）。报告为行业周报，未给出个股评级与目标价。

• 内房市场赢家：推荐贝壳、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国——从财务实力、销售和土储、盈利能力以及股东回报4个方面布局止跌回稳后的市场赢家。

• 港资开发商的β机会和红利配置价值：1）商业运营能力突出、现金流稳健的高股息商业地产龙头太古地产、恒隆地产；2）推货积极、销售表现强劲的香港开发龙头新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设。

• 头部物管公司：建议关注华润万象生活和绿城服务——基于行业净现金属性和较高派息率，现金流健康、归母净利润维持双位数增长、股息收益率5%以上的标的具备配置吸引力。