2026-08-31 · 招商证券 · 公司/行业基本面

显微镜下的中国经济(2026年第33期)：房地产市场发展新模式的构建方向

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摘要

招商证券宏观团队指出，上周多部门集中出台构建房地产市场发展新模式的重要文件，包括住建部等《关于完善商品住房销售制度的通知》、央行与金监总局改革完善房地产信贷管理的意见、证监会资本市场支持意见，以及开发贷、个人住房贷款、商业地产贷款、信托业务和城市更新贷款等管理办法，报告认为这是我国建立房地产发展新模式的顶层设计和关键里程碑。新制度核心有二：主办银行制要求单个项目对应一家主办银行并对开发贷款资金封闭管理、延后个人住房贷款发放时点；现房销售制度有力有序推行以实现"所见即所得"、防范交付风险。报告认为上述安排既能降低房地产市场引发系统性风险的可能性，又能保障购房人利益，是促进房地产交易筑底回稳的制度性安排。高频数据显示8月以来30城商品房成交面积同比走弱，在取消限购等措施基本充分后，制度性安排与公积金政策优化可能成为供需两端稳市场的新政策，下半年"金九银十"旺季是政策效果的第一个观察窗口。中观高频数据偏弱：开工率6升1平6降，沥青开工率21.6%（同比-26.3%）、烯烃64.12%（同比-22.1%）；产能利用率2升1平5降，水泥熟料41.67%（同比-25.2%）；螺纹钢产量173.08万吨（同比-20.9%）。价格端华东水泥399元/吨持平、热卷指数涨至3405.6元/吨、焦煤涨153元/吨至2199元/吨、光伏级多晶硅5.27美元/千克（同比-15.0%）；库存端螺纹钢社会库存升6.60万吨至511.4万吨、纯碱库存升2.78万吨至187.27万吨。房地产端土地溢价率2.65%（环比降1.31个百分点）、二手房挂牌价指数140.92（环比跌0.5%，其中二线跌1.0%）；物流端地铁客运量43684.82万人次（同比+3.7%）、SCFI环比涨2.9%至3509.53、港口货物吞吐量环比升24.2%。

主要观点

上周多部门集中出台房地产市场制度改革文件，报告定位其为建立房地产发展新模式的顶层设计和关键里程碑，呼应二十届四中全会和"十五五"规划纲要要求

文件体系涵盖四方面：住建部等三部门完善商品住房销售制度的通知、央行与金监总局改革房地产信贷管理的意见、证监会资本市场支持意见，以及金监总局关于开发贷、个人住房贷款、商业地产贷款、房地产信托和城市更新贷款的管理办法

新制度之一为主办银行制：单个房地产项目对应一家主办银行，开发建设阶段通过开发贷款对项目资金实行封闭管理，以避免"高负债、高杠杆、高周转"模式造成的经营风险

个人住房贷款发放时点延后：现房销售的新建住房个贷应在销售备案后发放，预售的应严格在项目竣工备案后发放，不再实行先还贷、后交房的模式，防范住房逾期交付引发金融风险

新制度之二为商品住房现房销售制度，针对预售制下"先交钱后收房"易延期交付的弊端，实现"所见即所得"，防范"保交楼"风险事件再次发生

报告认为这些制度性安排一方面能切实降低房地产市场引发系统性风险事件的可能性，另一方面更好保障购房人利益，是促进房地产交易筑底回稳的制度性安排

8月以来30城商品房成交面积同比走弱；在取消限购等措施基本充分后，制度性安排与公积金政策优化可能是当前从供给和需求端稳定房地产市场的新政策、新手段，下半年"金九银十"旺季是政策效果的第一个观察窗口

开工率：上周6个指标环比上升、1个持平、6个下降；沥青样本企业开工率21.6%（环比-1.9个百分点、同比-26.3%）、烯烃开工率64.12%（环比-1.32个百分点、同比-22.1%）、电炉开工率62.18%（环比+0.64个百分点）、半钢胎开工率65.34%（同比-10.2%）

产量：螺纹钢产量173.08万吨（环比-7.30万吨、同比-20.9%）、热卷产量288.27万吨（环比-3.97万吨、同比-8.3%）、水泥产量1340.5万吨（环比+25.6万吨、同比+3.7%）、全国重点电厂日均发电量环比上升5.8%、增速改善9.6个百分点

库存与房地产、物流：螺纹钢社会库存环比升6.60万吨至511.4万吨、建筑钢材厂商库存环比降14.74万吨至163.37万吨、纯碱库存环比升2.78万吨至187.27万吨、钢厂炼焦煤库存环比降12.40万吨至733.06万吨；土地溢价率2.65%（环比-1.31个百分点）、二手房挂牌价指数140.92环比跌0.5%（一线-0.15%、二线-1.0%、三线-0.17%）；地铁客运量43684.82万人次（同比+3.7%）、SCFI为3509.53（环比+2.9%）、CCFI 1833.99（+0.7%）、NCFI 2607.37（+1.9%）、高速公路货车通车量5615.5万辆（环比+4.4%）、港口货物吞吐量27512.6万吨（环比+24.2%）

论述逻辑

政策起点：党的二十届四中全会和"十五五"规划纲要要求加快构建房地产发展新模式、完善商品房开发融资销售等基础制度 → 上周多部门集中出台销售制度、信贷管理、资本市场支持和各类贷款管理办法等配套文件，构成顶层设计和关键里程碑

制度传导：主办银行制对项目资金封闭管理+延后个贷发放时点 → 防范"高负债、高杠杆、高周转"经营风险和逾期交付金融风险；现房销售制度实现"所见即所得" → 防范交付风险和"保交楼"风险事件 → 保障交易资金安全、确保商品房按期交付

推演结论：资金安全+按期交付 → 切实降低房地产市场引发系统性风险事件的可能性、更好保障购房人利益 → 构成促进房地产交易筑底回稳的制度性安排

现实支点与验证：高频数据显示8月以来30城商品房成交面积同比走弱、取消限购等措施空间已基本用尽 → 判断制度性安排与公积金政策优化是供需两端稳市场的新政策新手段 → 以下半年"金九银十"旺季作为政策效果的第一个观察窗口；同期以开工率、产能利用率、产量、价格、库存、土地与二手房、出行物流七大类高频指标跟踪经济动能