2026-09-13 · 国内研报 · 公司/行业基本面

广发证券房地产开发与服务行业26年第37周：新规细则制度仍未落地，高频量价持续好转

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摘要

广发证券发布房地产开发与服务行业26年第37周投资策略周报，维持行业买入评级。本周地方政策继续优化购房需求（湖南支持老旧住房自主更新、海口放宽购房限制等），但新规执行细则仍未落地，银行和政府仍就执行处于讨论阶段，政策情绪波动已基本消化。高频量价持续好转：第37周50城新房成交面积268.17万方，环比-18.1%、同比-3.5%，9月前10天同比+0.1%由负转正；77城中介口径二手房认购套数环比+8.7%、周同比+23.0%，新政后连续两周环比上行，9月前10天同比+22.0%；二手房成交价周环比-0.4%、月环比-1.9%，价格趋势基本走稳。土地市场受新政影响规模大幅下滑，300城宅地出让金226.9亿元，环比-69.5%、同比-30.3%。行情方面，SW地产板块下跌3.2%、跑输沪深300指数2.4pct，828新政以来主流A+H房企累计下跌10.4%；物业板块下跌4.8%，港房指数下跌3.6%，C-REITs综合收益指数下跌0.51%。估值端16家主流开发商PB为0.39x，处于21年以来1%分位数的历史底部。报告认为核心城市库存持续低位、土地出让规模显著下降，市场具备从9月旺季开始价格逐步企稳走高的基础，后续重点关注价格走势与政策落地尺度，关注具备稳定核心资产价值的优质央国企。

主要观点

行业评级维持买入。本周地方政策继续优化购房需求（湖南支持老旧住房自主更新、海口放宽购房限制、海南拟支持提取公积金装修住房、河南统筹控增量去库存优供给），但现房销售等新规执行细则仍未落地。

第37周50城新房成交面积268.17万方，环比-18.1%、同比-3.5%，降幅较上周收窄5.0pct；9月前10天同比+0.1%由负转正；分线看9月前10天一线同比+27.0%、高均价二线-11.5%、中均价二线-14.0%、三四线+7.1%。

13城二手房网签面积164.93万方，环比-5.7%、同比+8.4%；9月前10天一线同比+10.5%、二线+2.8%、三四线+10.6%。

77城中介口径二手房认购套数环比+8.7%、周同比+23.0%，9月前10天同比+22.0%，新政后高频成交连续两周环比上涨且季节性明显优于过去三年同期；分线看9月前10天一线+11.1%、二线+14.3%、三四线+26.0%。

供给端推盘同比提升、库存低位：重点10城推盘面积81.9万方环比-7.8%、同比+29.5%，年内累计推盘同比-10.0%，售批比125%同比+13pct；重点10城库存面积4347万方环比+0.2%，去化周期12个月持平。

二手房价格趋势基本走稳：本周成交价周环比-0.4%、月环比-1.9%、年初以来-1.7%，报告预计进入旺季成交放量后价格会有更好表现。

土地市场受新政影响规模大幅下滑：300城宅地出让金226.9亿元环比-69.5%、同比-30.3%，供给建面776.6万方环比-42.2%、成交建面594.7万方环比-46.2%；宅地溢价率（MA4）8.1%，成交楼面价（MA4）4769元/平。

开发板块行情：SW地产板块下跌3.2%、跑输沪深300指数2.4pct，在30个申万行业中排77%分位；828新政以来主流A+H房企累计下跌10.4%，跌幅超过SW地产板块（-4.1%），慢周转公司跌幅较小、预收账款占比高的快周转公司跌幅较大。

板块估值重回历史底部：截至9月11日，16家主流开发商、其他A股房企PB估值分别为0.39x、1.26x，主流龙头开发商PB处于21年以来1%分位数。

物业板块下跌4.8%、跑输恒生指数1.5pct和沪深300指数4.0pct，龙头物企、中型物企分别下跌5.8%、5.2%，碧桂园服务、中海物业、保利物业、特发服务单周降幅超5%；港房指数下跌3.6%、跑输恒生指数0.3pct，新鸿基年度业绩后股价回撤（本周-9.5%），美国加息预期影响香港楼市量价。

C-REITs综合收益指数下跌0.51%（前周-1.47%），86单中49单下跌，日均换手率0.34%环比降0.10pct；本周华夏中海REIT、国泰海通上实REIT、华安晶澳REIT新增申报，审核阶段合计32单1014.11亿元，募集阶段14单合计1319.38亿元。

投资观点：政策情绪冲击已基本消化，当前高频成交表现出色、核心城市库存低位、土地出让规模显著下降，市场具备从9月旺季开始价格逐步企稳走高的基础，板块估值重回历史底部，持续关注板块投资机会，特别是具备稳定核心资产价值的优质央国企。

论述逻辑

地方优化购房政策但新规执行细则未落地 → 政策带来的情绪波动被基本消化 → 高频数据验证量价好转：50城新房9月前10天同比+0.1%由负转正、77城二手房认购周同比+23.0%连续两周环比上行、二手房成交价月环比-1.9%趋稳 → 供给端推盘同比+29.5%、重点10城库存4347万方去化周期12个月低位、土地出让金环比-69.5%显著缩量 → 市场具备从9月旺季开始价格逐步企稳走高的基础、若价格企稳带动利润率修复对房企ROE影响更大 → 板块估值处于历史底部（主流开发商PB 0.39x、21年以来1%分位）→ 维持行业买入评级，持续关注板块投资机会，特别是具备稳定核心资产价值的优质央国企。