中信建投 政策简评：货币政策延续适度宽松，北京率先出台房产新政实施细则，中美元首会晤达成多项共识(2026年9月21日 9月27日)

摘要

本周政策信号集中于稳增长、稳地产和稳外贸三条主线。 央行三季度货币政策例会（9月19日召开、通稿9月24日发布）延续适度宽松基调，将“加大逆周期和跨周期调节力度”调整为“加大逆周期调节力度”，并首次将“六张网”（水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网和物流网）纳入结构性支持重点，发改委初步估算“六张网”及相关重点领域2026年投资规模将超过7万亿元；报告认为降准降息仍在政策工具箱内，但时点取决于内需和物价修复、人民币汇率及金融市场运行，四季度更可能是总量工具择机使用、融资成本下行、结构性工具定向加力及财政金融协同，而非单纯大幅总量宽松。 北京9月24日率先出台商品住房销售制度改革实施意见，8月28日后新发布土地出让公告的项目优先现房销售、预售须主体结构封顶、预售资金全额全过程监管，在途项目最长可过渡至2027年底按原条件申请预售，新出让住宅用地价款首付比例不低于50%、余款最长两年内无息缴清；报告判断细则核心是“回款后移、融资前移”，推动项目资金从集团信用转向项目信用，直接作用是降低供给端和交付端风险而非刺激终端需求，地产修复仍取决于终端销售改善。 中美第八轮经贸磋商及9月24日元首白宫会晤达成八点成果，包括落实“300亿美元”对等降税安排（据美方披露，双方各300亿美元非敏感商品获得更优惠关税待遇）、推进贸易理事会等机制、延期既有经贸安排、建立人工智能对话和事件沟通渠道，下一次AI对话计划于11月举行；报告强调本轮成果更宜理解为降低不确定性而非经贸摩擦全面逆转，短期宏观数量效应可能有限，中期需观察对等降税清单落地、贸易和投资理事会持续成果及出口管制管控三点。 报告同时提示政策落地不及预期、经济增速放缓、美国资本市场波动叠加弱美元环境冲击A股情绪及关税贸易争端升温等风险。

主要观点

• 央行三季度例会延续适度宽松基调，加大逆周期调节，保持流动性充裕、促进社会综合融资成本低位运行。

• 政策表述边际调整：由“加大逆周期和跨周期调节力度”改为“加大逆周期调节力度”，新增“综合运用并适时调整货币政策工具”；降准降息仍在工具箱，时点取决于内需物价修复、人民币汇率及金融市场运行。

• “六张网”首次进入货政例会重点支持领域，发改委初步估算相关领域2026年投资规模超7万亿元，结构性货币政策与重大项目投资协同性增强。

• 央行对金融市场约束关注增强：债市继续强调宏观审慎评估和关注长期收益率变化，汇率新增防范“羊群效应”和非理性预期自我强化。

• 四季度货币政策仍有进一步发力空间，但更可能是总量工具择机使用、结构性工具定向加力和财政金融协同，而非单纯依靠大幅总量宽松。

• 北京率先出台现房销售细则：8月28日后新出让地块项目优先现房销售，预售须主体结构封顶，预售资金全额全过程监管，此后取得预售证项目的按揭贷款须竣工备案后才能发放。

• 细则同步设置“回款后移、融资前移”缓冲机制：在途项目最长过渡至2027年底，土地价款首付比例不低于50%、余款最长两年内无息缴清，开发贷按建设进度分批投放并匹配建设周期。

• 项目资金从房企集团信用逐步转向项目信用，传统“高杠杆、高周转”模式进一步弱化；细则直接作用是降低供给端和交付端风险，而非直接刺激终端需求。

• 中美第八轮磋商与元首白宫会晤达成八点成果，经贸关系由此前“阶段性休战”转向“部分措施落地+机制化管理”。

• 降税首先覆盖有限规模非敏感商品（据美方披露为双方各300亿美元），短期宏观数量效应可能有限，更直接影响是降低关税进一步升级的风险溢价。

• AI首次进入经贸牵头人机制并上升为元首确认的机制性对话，下一轮安排在11月；其意义是科技竞争的风险管理机制，不能据此推导美国科技限制将系统性放松。

• 元首会晤确认“中美建设性战略稳定关系”，短期主要利好是外部环境可预期性提高，有助于稳定出口企业预期和人民币资产风险偏好。

论述逻辑

• 央行例会重申适度宽松并调整逆周期表述、首次将“六张网”纳入重点支持（相关领域2026年投资超7万亿元）→ 总量工具仍有操作空间、结构性工具与重大项目融资协同增强 → 四季度政策更可能择机发力而非大水漫灌；北京细则通过提高预售门槛、预售资金闭环监管、土地款分期和开发贷匹配建设周期，形成“回款后移、融资前移”的资金循环重构 → 项目资金从集团信用转向项目信用、高杠杆高周转弱化 → 直接降低供给端和交付端风险，但地产修复仍取决于终端销售改善；中美磋商将关税安排转化为具体降税方案并建立贸易/投资理事会与AI对话等机制 → 降低政策突然升级的尾部风险、提高外贸和投资决策可预期性 → 短期利好出口预期与人民币资产风险偏好，中期成效取决于降税清单落地、理事会持续成果和出口管制管控。

关键展望

• 四季度货币政策仍有进一步发力空间，形式更可能是总量工具择机使用、融资成本继续下行、结构性工具定向加力及财政金融协同增强。

• 符合条件的在途项目经区政府评估、市级备案后，可在2027年底前按原条件申请预售。

• 若其他城市跟进现房销售改革，具体预售节点、资金监管和土地付款安排可能因城施策，“降低预售依赖、强化项目资金闭环、以开发融资衔接建设周期”的方向值得持续关注。

• 中美下一次人工智能对话计划于11月举行。

• 中期需继续观察三点：对等降税清单能否按期落地、贸易和投资理事会能否形成持续性成果、出口管制和其他单边限制措施是否得到有效管控。

• 风险提示：政策落地及增量政策不及预期、经济增速放缓、政策性红利出尽后预期降温、美国资本市场波动叠加弱美元环境对A股情绪的潜在冲击、关税及国际贸易争端升温。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的。本报告为宏观政策简评，未涉及个股评级、目标价或覆盖公司清单。

关键图表

图1. 月 19 日 至 23 日 ， 中 方 经 贸 代表 团 赴 美 ， 中 美 经 贸 团队 举行 第 八 轮 经 贸 磋 商 ， 就 落实 既 有 共识 、 对 等 降 税 安排 、 建 立 贸 易 和 投资 理事 会 、 延 期 吉隆 坡 经 贸 磋商 联合 安排 等 达成 多 项 共识 ， 并 首次 就 人 工 智