高丁卉 行业研究 行业定期 房地产行业报告（2026.8.10 2026.8.16）：全国租金有企稳态势，新房需求仍在磨底

摘要

本篇房地产行业周报维持“强于大市”评级。 报告认为北京新政在额度与限购层面“追平”沪深，更大意义在于预期修复，对二手房低总价段更有效，新房端仍取决于供给结构与产品力；当前政策仍聚焦局部优化，但全国需求仍在磨底，商贷利率及公积金贷款利率后续仍有下行的空间及必要性。 租金端出现企稳态势，今年7月全国50城住宅平均租金34.01元/平方米/月，环比+0.13%，回升幅度居近几年同期相对高位，仅略低于2023年7月水平。 新房方面，上周30大中城市成交125.85万方，本年累计5214.46万方、同比-6.2%，其中一线城市近四周同比+11.1%而三线城市同比-11.4%，分化明显。 二手房韧性更强，20城本年累计成交7314.8万方、同比+4.4%。 土地市场近四周住宅类楼面均价12370.25元/平方米、溢价率9.62%（环比+1.41pct）。 行情上，上周A股房地产指数上涨1.81%、跑赢沪深300指数2.42pct，在31个申万一级行业中排名第4。

主要观点

• 行业投资评级维持“强于大市”

• 北京新政在额度与限购层面“追平”沪深，更大意义在于预期修复，对二手房低总价段更有效，新房端仍取决于供给结构与产品力

• 全国需求仍在磨底，报告认为商贷利率及公积金贷款利率后续仍有下行的空间及必要性

• 租金有企稳态势：今年7月全国50城住宅平均租金34.01元/平方米/月，环比+0.13%，回升幅度居近几年同期相对高位，仅略低于2023年7月水平

• 新房成交仍在磨底：上周30大中城市新房成交面积125.85万方，本年累计5214.46万方、累计同比-6.2%；近四周平均成交面积141.78万方，同比+1.4%、环比-0.4%

• 城市能级分化明显：一线城市近四周平均成交44.4万方、同比+11.1%、环比-1.2%；二线城市68.8万方、同比+1.8%、环比+0.5%；三线城市28.58万方、同比-11.4%、环比-1.1%

• 库存端：上周14城商品住宅可售面积7140.23万方，同比-10.74%、环比+0.01%；14城去化周期18.28个月，其中一线城市去化周期12.49个月

• 二手房表现相对有韧性：上周20城二手房成交面积204.68万方，本年累计7314.8万方、累计同比+4.4%；近四周平均204.36万方，同比+6.3%、环比-1.4%；截至2026/8/3挂牌量指数1.07、环比-0%，挂牌价指数140.97、环比-0.23%

• 土地供需：上周100大中城市新增供应住宅类土地47宗、成交17宗，新增供应商服类70宗、成交31宗；近四周住宅类、商服类土地成交数量/供应数量分别为0.85、0.74

• 土地价格与热度：近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价12370.25元/平方米，溢价率9.62%、环比+1.41pct；商服类楼面均价3023.5元/平方米，溢价率0.92%、环比+0.61pct

• A股行情：上周申万一级房地产行业指数上涨1.81%，沪深300指数下跌0.61%，跑赢2.42pct；A股房地产在31个申万一级行业中排名第4

• 港股与个股：恒生物业服务及管理指数上涨0.66%、跑赢恒生综合指数2.83pct，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第5、第4；A股涨幅居前为先导基电（+9.34%）、金科股份（+8.55%）、招商蛇口（+8.26%），港股为越秀地产（+11.86%）、中国金茂（+9.67%）、雅居乐集团（+5.78%），物企为金茂服务（+5.99%）、万物云（+5.46%）、新大正（+1.68%）

论述逻辑

• 北京新政在额度与限购层面“追平”沪深→政策意义主要在于预期修复，对二手房低总价段更有效，新房端取决于供给结构与产品力→观察全国基本面：新房累计同比-6.2%、三线城市近四周同比-11.4%，需求仍在磨底→而政策仍聚焦局部优化→据此推断商贷利率及公积金贷款利率仍有下行的空间及必要性→同时租金环比+0.13%出现企稳、二手房累计同比+4.4%体现韧性、住宅类土地溢价率9.62%环比回升→综合维持行业“强于大市”评级

关键展望

• 报告认为商贷利率及公积金贷款利率后续仍有下行的空间及必要性

• 行业评级“强于大市”（维持），按报告评级标准指预期行业相对同期基准指数涨幅在10%以上，评级时间窗口为报告发布日后的6个月内

• 风险提示：政策不及预期、行业销售不及预期、收储进度不及预期、市场情绪极端避险

推荐标的

• 行业评级：强于大市（维持），对应预期行业相对基准指数涨幅在10%以上（A股市场以沪深300指数为基准）

• 报告未对个股给出评级或目标价，仅列举上周涨幅居前个股：A股为先导基电（+9.34%）、金科股份（+8.55%）、招商蛇口（+8.26%）；港股为越秀地产（+11.86%）、中国金茂（+9.67%）、雅居乐集团（+5.78%）；物业服务企业为金茂服务（+5.99%）、万物云（+5.46%）、新大正（+1.68%），属行情回顾而非评级推荐