[国外研报] 高盛 中国房地产：北京的新政策宽松可能支持第四季度销售前景和股票估值

摘要

高盛发布报告指出，北京市8月7日宣布新一轮住房宽松政策，是过去一年第三轮政策支持、也是2026年首次出台放松措施（其余一线城市已在2月/4月发布宽松政策）。 主要变化包括五环内非户籍购房者社保/个税缴纳年限从两年缩短至一年、父母赠与子女商品房免资格审查、以及住房公积金贷款额度大幅提升（双缴存家庭首套/二套上限翻倍至240万/200万元，累计加项后最高可达340万元）。 报告认为这些政策变化紧随7月政治局会议"稳定房地产市场"的指示，并赶在传统"金九银十"销售旺季前推出，背景是北京房价表现年内落后于上海和深圳、新房销售疲弱、库存高企。 高盛指出取消限购主要刺激投资需求，2010年限购政策推出前后投资需求占比变化约20个百分点（从29%降至19%）。 报告预计低价位段市场有望再次回暖，高端市场仍不确定，上海可能在未来几个月跟进更多限购放松。 覆盖的较强国企开发商股价已从5月高点回落超过20%，高盛认为该群体最能受益于四季度销售复苏；买入评级标的为CRL、金茂、中海发展和绿城。

主要观点

• 北京8月7日宣布新一轮住房宽松政策，是过去一年第三轮、也是2026年首次放松，其余一线城市此前已在2月/4月出台宽松措施。

• 五环内非户籍购房者社保/个税缴纳要求从两年缩短至一年，购房套数上限不变。

• 父母赠与子女商品房免资格审查，北京成为该方面最宽松的一线城市，上海仍最严格。

• 住房公积金贷款支持大幅加强：双缴存家庭首套/二套上限翻倍至240万/200万元，累计加项后理论最高贷款额从160万元升至340万元，与上海（约324万元）和深圳（约351万元）基本持平。

• 取消限购主要刺激投资需求，2010年限购推出前后投资需求占住房交易比重从29%降至19%，变化约20个百分点。

• 北京房价表现年内弱于上海和深圳，新房销售量近几个月低迷、库存月数持续偏高，二手房交易环比放缓。

• 政策出台紧随7月政治局会议"稳定房地产市场"指示，并赶在传统"金九银十"销售旺季之前。

• 近期高端房产市场走弱，部分投资者认为可能与股市AI投资主题退潮有关。

• 覆盖的较强国企开发商股价已从5月高点回落超过20%，回到上一轮上涨前的水平，高盛认为该群体最能受益于四季度销售复苏。

• 高盛预期上海不太可能落后，未来几个月可能出台更多限购放松措施。

• 报告展望年底前北京低价位段市场有望再次回暖，高端市场仍不确定。

• HPF年度贷款能力提升至单人20万元/双人40万元，达到基本贷款额度上限所需时间从7年以上缩短至5年以上。

论述逻辑

• 7月政治局会议指示稳定房地产市场 → 北京8月7日赶在金九银十前推出第三轮宽松政策 → 政策内容包括缩短社保要求、取消赠与资格审查、大幅提升公积金贷款额度 → 取消限购主要刺激投资需求（2010年限购前后投资需求占比变化约20个百分点）→ 政策方向同时兼顾投资需求和刚需 → 北京房价年内弱于沪深、新房销售疲弱库存高企 → 政策支持有望改善销售动能 → 较强国企开发商已回调超20%、估值具备上行空间 → 四季度销售复苏将使该群体最为受益。

关键展望

• 预计北京低价位段市场将再次回暖，高端市场仍不确定。

• 预计上海可能跟进更多限购执行层面的放松措施（继今年2月之后）。

• 高盛认为上海和深圳将引领当前楼市下行周期的房价拐点，基于对持续地方政策支持刺激需求的预期。

• 报告预计新政策支持将带动销售动能改善，为板块带来估值上行空间。

推荐标的

• CRL（华润置地）：买入评级，列为受益于四季度销售复苏的最佳标的之一。

• Jinmao（中国金茂）：买入评级。

• COLI（中海发展）：买入评级。

• Greentown（绿城中国）：买入评级。