摩根大通 REIT Benchmark（HG HY）利差收益率曲线

摘要

本报告是摩根大通北美信用研究的 REIT 基准利差/收益率/曲线追踪册，数据取自 Bloomberg 截至 2026 年 10 月 2 日盘中，整合基准利差追踪器与北美公司信用板块表现追踪器，覆盖 85+ 个 REIT/CRE 信用主体，并新增按物业板块划分的发行人信用曲线。 分板块债券表覆盖零售、出租住房、办公、医疗、工业、净租赁、仓储、数据中心与抵押贷九类：投资级名字利差普遍较紧（DLR 59bp、YTW 5.56%；WELL 72bp、5.97%；PSA 77bp、6.02%），高收益/困境名字显著走阔（BPYU 444bp、YTW 8.22%；HPP 358bp、8.50%；OPI 430bp、9.32%；SVC 432bp、9.39%；ABR 715bp、12.11%；MPW 三笔债券 408bp/566bp/1257bp，YTW 9.15%/10.73%/17.55%）。 指数层面，JULI REITs 利差 YTD 走阔 4bp 至 95bp，10 年期 BBB REIT 拟合曲线走阔 14bp 至 126bp，30 年期 REIT 拟合曲线收窄 5bp 至 100bp；CMBS 分层明显，BBB 档 YTD 走阔 73bp 至 425bp，AAA 档收窄 2bp 至 75bp。 回报方面，JULI REITs YTD 总回报 -2.1% 但超额回报 +0.9%（JULI 为 -2.9% 与 +0.6%）。 股票与利率背景：RMZ 指数 YTD +6.7% 至 1,377、但自 2026 年 9 月 24 日以来回调 10.2%，S&P 500 YTD +12.0% 至 7,666，10 年期美债收益率 5.24%、YTD 上行 107bp。 报告为数据追踪性质，未给出交易评级或目标价；披露部分提示 J.P. Morgan 正担任 Prologis 就其可能以全股份方式收购 SEGRO 的要约（2026 年 6 月 24 日宣布）的财务顾问。

主要观点

• 报告整合基准利差/收益率追踪器与北美公司信用板块表现追踪器，对 85+ 个 REIT 或 CRE 相关信用主体逐一正式覆盖或紧密跟踪。

• 本版新增按物业板块划分的信用曲线，是相对此前版本的增量内容。

• 全部利差、价格与 YTW 数据截至 2026 年 10 月 2 日盘中，来源 Bloomberg Finance L.P.。

• 零售板块分化极端：投资级零售 FRT 58bp、SPG 86bp，而 BPYU 利差 444bp、YTW 8.22%，1 周/1 月/3 月分别走阔 119/133/137bp。

• 办公板块弱者梯队明显：BDN 289bp（YTW 7.87%）、HPP 358bp（YTW 8.50%，价格 $85.25、52 周低点 $34.46、1 个月走阔 91bp）、OPI 430bp（YTW 9.32%）；VNO 163bp、1 个月走阔 38bp。

• 医疗板块压力最大的是 MPW：三笔债券 T 利差 408bp/566bp/1257bp，YTW 9.15%/10.73%/17.55%，其中 3.500% 2031 年券 3 个月走阔 530bp、1 个月走阔 111bp。

• 数据中心为全表最紧板块：DLR 利差 59bp、YTW 5.56%（1 周收窄 5bp）；EQIX 105bp、YTW 6.26%（3 个月走阔 27bp）。

• 抵押贷 REIT 高收益特征突出：ABR 利差 715bp、YTW 12.11%（1 周/1 月/3 月走阔 89/132/156bp）；BXMT 287bp、YTW 7.84%；STWD 185bp、YTW 6.86%。

• 指数与拟合曲线：JULI 利差 YTD 走阔 7bp 至 96bp，JULI REITs 走阔 4bp 至 95bp；10 年期 BBB REIT 拟合曲线 YTD 走阔 14bp 至 126bp，30 年期 REIT 拟合曲线 YTD 收窄 5bp 至 100bp。

• CMBS 分层走阔：BBB 档利差 YTD 走阔 73bp 至 425bp，A 档走阔 10bp 至 192bp，AAA 档收窄 2bp 至 75bp。

• 回报与股债背景：JULI REITs YTD 总回报 -2.1%、超额回报 +0.9%（JULI 为 -2.9%/+0.6%）；RMZ 指数 YTD +6.7% 至 1,377 但自 24-Sep-26 以来 -10.2%；S&P 500 YTD +12.0% 至 7,666；10 年期美债收益率 5.24%、YTD 上行 107bp。

• 报告按物业板块提供发行人信用曲线图：出租住房（Figure 2）、办公（Figure 3）、工业（Figure 5）、数据中心（Figure 8）、抵押贷（Figure 9），纵轴为 I-Spread、横轴为到期日。

论述逻辑

• 利率背景（10 年期美债 5.24%、YTD +107bp）→ 报告按九大物业板块逐券列出 T/G/Z 利差、价格、评级、YTW 及 1 周/1 月/3 月变动 → 再以 JULI 与 JULI REITs 指数、5/10/30 年拟合曲线和 AAA/AA/A/BBB CMBS 分层利差量化整体与分层走阔幅度 → 用总回报与超额回报双口径呈现（JULI REITs YTD 总回报 -2.1%、超额 +0.9%）→ 叠加 RMZ 股价（YTD +6.7%、近一个月 -8.9%）与美债收益率背景 → 得出结构性图景：投资级 REIT 利差窄而相对稳定，高收益与困境名字（MPW、OPI、HPP、BPYU、SVC、ABR）大幅走阔，BBB CMBS 与长端曲线走阔最突出，新增的按板块发行人信用曲线用于曲线形态与相对价值比较。

关键展望

• 报告为高频数据追踪册，未给出利差目标、评级调整或市场预测；明确表态将持续扩充覆盖宇宙并适时更新基准。

• 披露事项提示一项潜在交易：J.P. Morgan Securities plc 正担任 Prologis, Inc. 的财务顾问，涉及其可能以全股份方式收购 SEGRO plc 的要约，该要约于 2026 年 6 月 24 日宣布。

• 评级体系为未来三个月 Overweight/Neutral/Underweight；截至 2026 年 7 月 4 日，全球信用研究覆盖中 26% 为 Overweight、58% 为 Neutral、16% 为 Underweight。

推荐标的

• 报告未给出具体债券的 Overweight/Neutral/Underweight 建议，但声明对表中 85+ 个 REIT/CRE 信用主体逐一正式覆盖或紧密跟踪；以下为表内代表性标的及其利差/收益率。

• DLR（数据中心）：3.600%、1-Jul-29 到期、$900mm，Baa1/BBB+/BBB，T 利差 59bp、YTW 5.56%，1 周收窄 5bp，为全表最紧之一。

• WELL（医疗）：5.125%、1-Jul-35 到期、$1,250mm，A3/A-/NR，利差 72bp、YTW 5.97%。

• PSA（仓储）：5.000%、1-Jul-35 到期，A2/A，利差 77bp、YTW 6.02%。

• PLD（工业）：5.250%、15-May-35 到期、$750mm，A2/A，利差 81bp、YTW 6.05%。

• BPYU（零售）：4.500%、到期日在所提供文本中无法确认、$750mm，B1/B+，利差 444bp、YTW 8.22%，1 周/1 月/3 月走阔 119/133/137bp。

• 办公弱者梯队：HPP 利差 358bp、YTW 8.50%（价格 $85.25、52 周低点 $34.46）；OPI 利差 430bp、YTW 9.32%；BDN 利差 289bp、YTW 7.87%。

• MPW（医疗）：三笔债券利差 408bp（YTW 9.15%，B2/B-）、566bp（YTW 10.73%）、1257bp（YTW 17.55%，Caa1/D）。

• SVC（净租赁）：两笔债券利差 373bp（YTW 8.65%，Caa1/CCC）与 432bp（YTW 9.39%，B3/B）。

• ABR（抵押贷）：7.875%、15-Jul-30 到期、$500mm，Ba3/NR/BB，利差 715bp、YTW 12.11%，1 周/1 月/3 月走阔 89/132/156bp。

关键图表

图1. 零售发行人曲线

图2. 租赁住房发行人曲线

图3. 办公楼发行人曲线

图4. 工业地产发行人曲线

图5. 数据中心发行人曲线

图6. 抵押贷款发行人曲线

图7. 高收益发行人曲线