2026-10-13 · 开源证券 · 公司/行业基本面

开源证券 REITs行业周报明确基金投资REITs按证券投资管理，保障房板块仍领涨

摘要公开阅读；PDF 仅限有效会员阅读与下载，所有会员权限相同。邮件登录

摘要

2026年第40-41周，中证REITs（收盘）指数报695.45，同比下跌15.88%，双周环比下跌0.54%，2025年年初至今累计下跌11.54%，同期沪深300累计上涨8.45%，累计超额收益-19.99%；中证REITs全收益指数946.48，双周环比下跌0.25%，累计超额收益-10.24%。政策端迎来破冰，10月9日证监会就《公募基金运作管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，第38条明确基金投资REITs按“证券投资”管理，跳出此前基金投资基金的各种约束。一级市场持续扩容：银华粤海水务水利REIT公众发售一日售罄、网下认购218.26倍创纪录，汇添富上海地产租赁住房REIT扩募已申报（拟装浦东保租房），全市场共50只REITs基金等待上市，其中商业不动产REITs达28支，第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等。二级市场承压，双周成交额12.9亿元、同比下降27.53%，区间换手率0.51%、同比-0.23pct；分板块看，保障房双周上涨0.84%、一月上涨2.36%仍领涨，产业园区双周下跌1.16%跌幅最大。报告判断市场呈“一级热度高、二级承压调整”格局，债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs分派率与30年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。建议关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局，维持行业“看好”评级。

主要观点

政策破冰：证监会明确基金投资REITs按“证券投资”管理，跳出基金投资基金的约束

一级市场认购火热：银华粤海水务水利REIT公众发售一日售罄、网下认购218.26倍创纪录

汇添富上海地产租赁住房REIT扩募已申报，拟装浦东保租房，布局从闵行延伸至浦东

楚天高速主动终止大广北高速公路REITs申报发行，推进超一年后撤回

指数表现：中证REITs（收盘）指数报695.45，双周环比下跌0.54%，2025年初以来累计超额收益-19.99%

中证REITs全收益指数946.48，双周环比下跌0.25%，2025年初以来累计下跌1.79%

二级成交清淡：双周成交额12.9亿元同比下降27.53%，近30日成交总量34.05亿份同比下降7.76%

分板块分化：保障房双周上涨0.84%仍领涨，产业园区双周下跌1.16%跌幅最大

个券层面：工银蒙能清洁能源REIT周涨4.15%居首，广发成都高投产业园REIT周跌3.74%领跌

一级跟踪：50只REITs基金等待上市，商业不动产REITs达28支，第二批6只已获批复

投资逻辑：定价正从稀缺性溢价转向基本面分化，逢低布局消费与保租房及新品种，维持行业“看好”评级

论述逻辑

政策破冰（证监会就《公募基金运作管理办法（征求意见稿）》征求意见，明确基金投资REITs按“证券投资”管理）→ 一级热度高（银华粤海水务水利REIT一日售罄、网下认购218.26倍创纪录，50只基金等待上市、商业不动产28支、第二批6只获批，汇添富租赁住房REIT扩募申报）→ 二级承压调整（中证REITs指数双周下跌0.54%、成交额同比下降27.53%、换手率0.51%同比-0.23pct）→ 板块与个券分化（保障房双周+0.84%、一月+2.36%领涨，产业园区-1.16%跌幅最大；工银蒙能清洁能源REIT涨4.15%，广发成都高投产业园REIT跌3.74%）→ 资金面支撑仍在（债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs分派率与30年期国债利差维持，配置价值仍在）→ 判断整体定价从稀缺性溢价转向基本面分化 → 建议逢低布局消费与保租房标的及一级认购热度高但二级折价的新品种，维持行业“看好”评级。