吴胤翔 行业研究 行业定期 七月淡季一线走平，北京政策宽松向上海看齐

摘要

本报告指出，7月进入传统淡季后，一线城市楼市边际降温，房价改善斜率放缓，但整体呈现缓跌态势，并未加速下滑。 分析师认为当前变化主要受季节性因素扰动，核心城市结构性改善逻辑依然成立，预计2026年为磨底期，2027年有望迎来涨价形态。 北京于8月7日出台优化限购及公积金贷款政策，通过提高贷款额度等措施提振市场预期，预计将推动低总价房源率先改善，二手房价格企稳拐点有望前移。

主要观点

• 7月一线城市楼市进入传统淡季，成交降温，房价改善斜率放缓。

• 7月一线城市挂牌价月环比下降0.43%，跌幅走阔0.37pct。

• 北京8月7日优化限购及公积金政策，首套公积金贷款最高额度提升至240万元。

• 年初至今已有超80城提高公积金贷款额度上限。

• 一线城市二手房实时成交环比普遍回落，北京、上海、广州、深圳分别下降9.0%、0.9%、6.0%和14.2%。

• 上海低总价段房源（0-500万）涨幅明显收窄。

• 深圳中高总价段（700-3000万）房源结束上行趋势，各总价段普跌。

• 房地产企业上周新增债券融资108.7亿，周环比+166.4%。

论述逻辑

• 季节性淡季导致一线城市楼市短期降温 -> 政策端（北京）通过公积金及限购优化进行逆周期调节 -> 政策利好低总价房源需求释放 -> 预计带动成交及价格边际改善 -> 长期看2026年磨底，2027年迎来系统性β重估。

关键展望

• 2026年为磨底形态，2027年为涨价形态。

• 今年下半年房价预计难有明显改善，企稳走平是大概率情形。

• 明年Q1末是重要的观测和择时窗口。

推荐标的

• 核心城市土储占比高的头部央国企：华润置地、中国金茂、中国海外发展、招商蛇口。

• 深耕京沪的地方国企的交易性机会。