瑞银 越南房地产实地调研：利率走势向上，市场博弈加剧

摘要

瑞银通过对河内和胡志明市的实地调研，指出越南房地产市场正面临利率上升带来的严峻挑战。 随着抵押贷款成本增加，市场吸收速度放缓，二级市场抛售压力加剧，尤其在河内地区表现明显。 尽管许可和土地审批改善带动了供应恢复，但高利率环境抑制了需求。 银行信贷仍是主要融资渠道，预计利率将在2026-28年间保持高位。 分析师认为Vincom Retail最具投资吸引力，并关注Vinhomes的大宗销售可持续性。

主要观点

• 利率上升导致市场吸收率显著下降

• 河内二级市场面临较大抛售压力

• 银行信贷将持续作为主要融资来源，利率或长期维持高位

• 抵押贷款依赖度因细分市场而异

• Nam Long预售目标达成率承压

• Vinhomes维持全年销售目标

论述逻辑

• 利率上升 -> 融资成本增加 -> 市场吸收率下降与二级市场抛售压力 -> 银行信贷收紧 -> 房地产开发商面临融资挑战 -> 市场分化加剧（高端现金买家 vs 中低端抵押贷款依赖者）

关键展望

• 预计2026-28年间银行信贷利率将保持高位

• CBRE预计市场吸收率在2028年基础设施完善后有望改善

推荐标的

• Vincom Retail：首选标的

• Vinhomes：评级为Neutral，目标价80000

• Vinpearl JSC：评级为Neutral，目标价79000

关键图表

图1. Vincom Retail股份公司 (D)