开源证券 房地产行业深度报告：核心城市百轮竞价频现，供给侧缩量驱动土地价值重估

摘要

开源证券维持房地产行业“看好”评级，报告聚焦2026年7-8月传统土拍淡季中京沪广深市场持续高热的反常现象。 2026年1-7月一线四城成交宅地总价1918亿元，其中上海797.1亿元、北京462.2亿元、广州352.6亿元、深圳306.0亿元，6-7月单月成交金额突破400亿元，6月一线城市土拍溢价率达55.6%。 拿地端高度集中，1-7月TOP100拿地企业中86家为央国企和地方国资平台、金额占比90%，TOP10房企拿地金额占百强总量的58%，头部8家房企在一线城市拿地1491亿元、占总成交金额74.5%。 产品端“好房子”模式下高得房率成为核心竞争力，新规项目产品力提升使优质房企在下行市场也能找到差异化机会。 投资上沿三条主线推荐：优质房企（中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国）、商业地产运营商（华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团）与优质物管标的（华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业），评级表内10家公司均为“买入”。

主要观点

• 现象：2026年7-8月传统土拍季节性低谷期，京沪广深四座一线城市百轮竞价频现、高溢价成交常态化、地价纪录接连刷新，市场“淡季不淡”

• 规模：2026年1-7月一线四城成交宅地总价1918亿元，其中上海797.1亿元、北京462.2亿元、广州352.6亿元、深圳306.0亿元；6-7月单月成交金额突破400亿元

• 总量分化：1-7月322城宅地成交建面16863万方同比下降22%、土地出让金7253亿元同比下降29%，全国仍在筑底；一线城市宅地成交面积同比-12%（金额-26%），优于二线（面积-36%、金额-43%）；6月一线城市土拍溢价率55.6%远高于其他能级，上半年全市场平均溢价率约8.2%

• 城市内部“核心热、外围冷”：上海主城区宅地平均溢价率20.8%、广州主城26.7%、北京主城11.4%，而上海郊区4.4%、北京郊区4.8%均不足5%，远郊地块多以底价、低溢价成交甚至流拍

• “减量提质”供地策略下调规地块（商改住、工改住）成主角：上海1-7月成交36宗宅地中超20宗为调规地块、“商改住”占比约半数且容积率普遍下调；深圳、广州调规地块均超半数；深圳宝安新安街道调规地块由保利以99%溢价竞得

• 拿地主体高度集中：1-7月拿地金额TOP100企业中86家为央国企和地方国资平台、金额占比高达90%；TOP10房企拿地金额占百强总量的58%，前三为保利发展、华润置地、越秀地产；TOP8房企一线城市拿地金额1491亿元、占总成交金额74.5%

• 供给侧全线收缩：北京2026年商品住宅用地计划供应200-240公顷、连续第四年缩量且存量用地占比不低于65%；上海275-385公顷、存量占比不低于70%；深圳55公顷创近年新低（同比降8%）；广州216公顷、较2025年515公顷缩减约58%居四城之首

• 需求端结构性回暖：6月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%、二手住宅环比上涨0.3%，均连续4个月上涨，二手房先于新房企稳；二季度以来一线新房、二手房价格指数企稳回升，而多数三四线城市去化周期仍超36个月

• 房企端“寡头化”加剧：上半年TOP10房企销售金额占全国总额52.1%；保利、华润、中海、招商四家央企2025年和2026H1一线城市平均拿地占比高达65.6%和52.5%，中海2025年新一线城市拿地占比近80%；截至2025年末主要央企平均融资成本降至3%以下（保利2.89%、华润2.79%、中海2.80%、招商2.74%）

• 政策端梯度式放松仍有空间：广州已全面取消限购（一线唯一）；北京非京籍五环内购房社保年限由2年缩短为1年；上海外环外1年社保购房套数不限；深圳分区限购、居住证或社保满1年核心区可购1套；8月北京再松、上海出台沪八条

• “好房子”模式下高得房率成核心竞争力：深圳观潮得房率100%、首开222套去化95%收金60亿；北京润园得房率最高137%、累计50亿+；保利玥玺湾最高130%、累计超160亿；徐汇衡复风貌区地块楼面价20.03万元/㎡刷新全国涉宅单价纪录；报告预计9-10月政策以稳为主，关注公积金及核心城市放松

论述逻辑

• 起点：土拍现象异常——传统淡季一线城市反而百轮竞价、高溢价、地价纪录刷新，而全国土地市场仍在筑底（322城建面-22%、出让金-29%），提示这是一线结构性升温而非全面回暖

• 归因一（供给侧）：四城2026年供地计划全线收缩叠加调规地块“减量提质”→核心区优质宅地稀缺性凸显→供应收缩而需求与拿地意愿未同步下降→高溢价成交成为必然结果

• 归因二（需求侧）：一线二手房价环比连续4个月上涨、新房价格阶段性企稳→结构性企稳信号沿产业链向上游土地市场清晰传导→支撑房企对核心地块的拿地预期与土拍热度

• 归因三（房企侧）：行业“寡头化”（TOP10销售占全国52.1%）叠加央企融资成本降至3%以下→头部央国企将资金深度聚焦一线核心区→TOP8拿地占一线成交74.5%，头部竞争直接推高溢价

• 归因四（政策侧）：限购“梯度式放松”（广州全面取消、京沪深仍留空间）→为市场注入增量需求预期→进一步支撑核心区域土地价值；同时土拍高热反向反馈销售端，高楼面价为周边二手房提供心理锚点

• 落到投资：土拍高热被定性为多重结构性因素共振而非短期脉冲→“好房子”模式下新规项目高得房率+品质公区产品力升级→优质房企在下行市场找到差异化机会→沿优质房企、商业运营商、物管三条主线给出推荐

关键展望

• 政策窗口：预计9-10月政策以稳为主，关注公积金政策进一步放松以及核心城市放松

• 传导预判：预计一线城市房价回暖后续将向二线城市市场传导，但多数三四线城市去化周期仍超36个月、拿地主体为本地国企兜底、市场化房企不进场，土拍热度难以传导

• 长期稀缺：深圳在商品住宅用地供应持续压缩背景下，核心区地块的稀缺性溢价将长期存在

• 供给端跟踪：广州琶洲南区401地块等预计2026年Q3挂牌，竞争激烈

• 行业评级维持“看好”

• 风险提示：高溢价压缩利润空间风险、销售端能否持续回暖的不确定性、政策变化风险

推荐标的

• 主线一：布局城市基本面较好、产品力强的优质房企——中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国

• 主线二：商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策——华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团

• 主线三：“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的——华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业

• 评级表（截至2026年8月24日）10家覆盖公司均给予“买入”：A股保利发展（总市值612亿元、2026E P/E 35.3倍）、招商蛇口（647亿元）、滨江集团（251亿元）、新城控股（94亿元）、大悦城（279亿元）；H股华润置地（2,112亿元、2026E P/E 9.3倍）、中国海外发展（1,310亿元）、龙湖集团（319亿元）、建发国际集团（175亿元）、中国金茂（407亿元）