物业管理行业1H26业绩回顾：持续优化管理，在压力环境中保持经营稳健

摘要

中金公司对物业管理行业1H26业绩进行回顾，主要覆盖企业收入同比平均增长5.6%，核心/报表净利润增速处于-10%-15%区间，业绩基本符合预期。 收入增长主要由基础物管板块推动，该板块占总收入约七至八成，得益于在管面积增长，1H26板块收入平均增长9%。 企业利润率走势分化，通过退出亏损项目、优化组织架构、强化费用管控等方式对冲收缴和成本端压力，上行企业平均同比提升0.6个百分点，下行企业平均降低0.6个百分点。 行业整体环境仍存压力，主要覆盖企业综合回款率同比走弱0.7个百分点，上半年经营现金流边际走弱企业数量超过持平或略改善数量。 中金维持主要覆盖企业盈利预测不变，预计2026-27年核心/报表净利润平均增速分别为3.7%和3.3%，并维持评级与目标价不变。 在企业积极派息和回购背景下，板块当前具备一定红利价值，2026年预期市值加权平均当年股息收益率5.9%，若叠加回购综合股东回报率更高，建议投资人精选经营管理质量扎实、发展潜力相对优的企业，推荐绿城服务。

主要观点

• 1H26主要覆盖企业业绩基本符合预期，收入同比平均增长5.6%，核心/报表净利润增速处于-10%-15%区间。

• 基础物管业务发展和管理效率变化是影响利润的主要变量。

• 收入增长主要由基础物业板块推动，该板块占总收入约七至八成，得益于在管面积增长，1H26板块收入平均增长9%。

• 主要企业积极加强内部管理，利用退出亏损项目、优化组织架构、强化费用管控等方式对冲收缴和成本端压力。

• 由于压力周期和管理动作差异，企业间利润率走势分化：上行企业平均同比提升0.6个百分点，下行企业平均降低0.6个百分点。

• 行业整体环境仍存压力，主要覆盖企业综合回款率同比走弱0.7个百分点，其中当年回款率大致持平、往年回款率持续下降。

• 企业基本维持全年现金流目标，但上半年经营现金流边际走弱企业数量超过持平或略改善数量。

• 中金认为自下而上的企业内部管理加强与自上而下的行业生态改善均是行业与企业良性健康长期发展的必要条件。

• 维持主要覆盖企业盈利预测不变，预计2026-27年核心/报表净利润平均增速分别为3.7%和3.3%。

• 在企业积极派息和回购背景下，板块当前具备一定红利价值，2026年预期市值加权平均当年股息收益率5.9%，叠加回购则综合股东回报率更高。

论述逻辑

• 1H26覆盖企业收入同比平均增长5.6%、核心/报表净利润增速处于-10%-15%区间，业绩基本符合预期 → 收入增长主要由基础物管板块驱动（占总收入约七至八成、1H26平均增长9%），基础业务发展与管理效率成为影响利润的主要变量 → 企业以退出亏损项目、优化组织架构、强化费用管控对冲收缴和成本端压力，压力周期与管理动作差异导致利润率分化（上行企业平均+0.6个百分点、下行企业平均-0.6个百分点） → 行业压力进一步体现在综合回款率同比走弱0.7个百分点、经营现金流边际走弱企业数量偏多 → 中金据此认为企业内部管理加强（自下而上）与行业生态改善（自上而下）缺一不可 → 维持盈利预测（2026-27年核心/报表净利润平均增速3.7%/3.3%）与评级目标价不变，在企业积极派息和回购下板块具备红利价值（2026年预期股息收益率5.9%） → 建议精选经营管理质量扎实、发展潜力相对优的企业，推荐绿城服务。

关键展望

• 盈利展望：预计2026-27年主要覆盖企业核心/报表净利润平均增速分别为3.7%和3.3%。

• 股东回报展望：2026年预期市值加权平均当年股息收益率5.9%，若叠加回购则综合股东回报率更高。

• 风险提示：物业费收缴率超预期承压；前端外拓项目利润率持续下滑；社保落实严格缴纳背景下，人力成本上行速度超出预期。

推荐标的

• 绿城服务：推荐标的，理由是经营管理质量扎实、发展潜力相对优。

• 主要覆盖企业：维持评级与目标价不变。