林正衡 陈慎 行业研究 行业动态 结构性发力加速，外环外库存去化

摘要

8 月 20 日上海住建委等六部门联合印发“沪八条”，自 8 月 21 日起施行，聚焦公积金提取、住房信贷、以旧换新、房票安置、收购二手住房五大方面共八项举措，是继 2 月“沪七条”后时隔半年的再次优化。 报告认为本次新政距北京新政仅 13 天（上轮“沪七条”较北京滞后约 2 个月），是对 7 月底政治局会议“稳定房地产市场”表态的快速响应，但力度小于 2 月、限购层面没有进一步优化，侧重针对上海外环外库存的结构性发力，有望使区域间复苏节奏更趋均衡。 政策指向与库存分化互证：7 月上海新建商品住宅取证待售库存去化周期为 18.2 个月，主要位于外环内的黄浦、静安、徐汇、虹口、杨浦、普陀、长宁七区算术平均 19.6 个月（剔除长宁后仅 15.8 个月），其它区为 22.7 个月，压力集中在外环外。 公积金端呼应 8 月 18 日新公布的《住房公积金管理条例》，将首付提取范围扩至新建现房、继续支持“既提又贷”、拓宽至契税/车位/储藏室等支出，但未进一步提高贷款额度。 华泰判断 Q3 以来房地产市场出现边际走弱迹象，京沪新政有望强化核心城市企稳格局，维持房地产开发、房地产服务“增持”评级。 重点推荐在核心城市深度布局且具备产品力优势的优质房企、低估值房企、头部港资房企及物管/商管公司，覆盖标的共 16 只。

主要观点

• “沪八条”于 8 月 20 日印发、8 月 21 日起施行，围绕公积金提取、住房信贷、以旧换新、房票安置、收购二手住房五大方面推出八项举措，是继 2 月“沪七条”后时隔半年的再一次优化。

• 政策响应速度明显快于上轮：本次新政距北京新政仅 13 天，而 2 月 25 日的“沪七条”较北京滞后约 2 个月，是对 7 月底政治局会议“稳定房地产市场”表态的快速响应。

• 本次力度小于 2 月、结构性发力更明显：限购层面没有进一步优化，调节方向聚焦外环外去库存、支持居民置换改善需求及优化公积金提取。

• 外环外二套房最低首付比例由 20%下调至 15%，和首套房趋同，直接指向外环外去库存。

• “以旧换新”补贴加码：出售本市二手房置换外环外新房可获新房贷款总额 1%补贴、单套最高 5 万元；出售外环内二手房可再申请额外 3 万元，补贴最高叠加至 8 万元。

• 库存数据印证政策方向：7 月上海新建商品住宅取证待售库存去化周期 18.2 个月，主要位于外环内的黄浦、静安、徐汇、虹口、杨浦、普陀、长宁七区均值 19.6 个月（剔除长宁后仅 15.8 个月），其它区 22.7 个月，以 18 个月标准衡量压力集中在外环外。

• 公积金优化呼应 8 月 18 日新公布的《住房公积金管理条例》：首付提取范围扩至新建商品住房现房（此前仅支持期房）、继续支持“既提又贷”、优化特定人群提取频次和限额、拓宽至支付契税及购买配套车位和储藏室。

• 与“沪七条”不同，本次公积金政策并没有进一步提高贷款额度。

• 市场背景：Q3 以来房地产市场出现边际走弱迹象，北京新政后上海快速跟进，一线城市政策进一步优化，有助于强化核心城市企稳格局。

• 行业评级：房地产开发“增持（维持）”、房地产服务“增持（维持）”。

• 选股五条主线：1）新兴产业发展领先城市深度布局+产品力优势企业；2）估值低位、计提减值充分的企业；3）房价一阶导转正区域布局的港资企业；4）体系化竞争壁垒的商管及业绩稳健、派息积极的物管公司；5）存量交易及地产链后端产业链企业。

• 风险提示：房地产政策波动、房地产市场复苏不及预期、部分房企经营风险。

关键展望

• “沪八条”自 8 月 21 日起施行，为继 2 月“沪七条”后时隔半年的再一次政策优化，后续效果待观察。

• 报告预期新政有望使上海区域间复苏节奏更趋均衡，近期京沪陆续出台楼市新政有望强化核心城市企稳格局。

• 报告提示 Q3 以来房地产市场出现边际走弱迹象，为一线城市政策进一步优化的背景。

• 行业与公司评级基于报告发布日后 6 至 12 个月内相对基准表现的预期（A 股基准为沪深 300，香港基准为恒生指数）。

• 风险：地产政策波动（因城施策及住房、土地、金融、财税等基础性制度存在调整优化可能）、地产基本面复苏不及预期、部分房企面临经营风险。

推荐标的

• 主线一（新兴产业发展领先城市深度布局且具备产品力）：华润置地（1109 HK，买入，目标价 38.54）、中国海外发展（688 HK，买入，14.72）、招商蛇口（001979 CH，买入，12.02）、越秀地产（123 HK，买入，5.73）、建发国际集团（1908 HK，买入，18.40）、建发股份（600153 CH，买入，12.42）、滨江集团（002244 CH，买入，11.66）、绿城中国（3900 HK，买入，9.92）、中国金茂（817 HK，增持，1.60）、城投控股（600649 CH，买入，6.70）。

• 主线二（估值处于低位、计提减值准备较为充分）：龙湖集团（960 HK，买入，目标价 12.94）、新城控股（601155 CH，买入，19.63）。

• 主线三（在房价一阶导转正的区域拥有较多布局的港资企业）：新鸿基地产（16 HK，买入，目标价 164.37）。

• 主线四（具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司）：华润万象生活（1209 HK，买入，目标价 63.57）、绿城服务（2869 HK，买入，6.35）、招商积余（001914 CH，买入，14.25）。

• 主线五：存量交易及地产链后端产业链的企业（报告未给出该主线具体标的）。

关键图表

图1. 图表1: 重点公司推荐览表

图2. 图表2: 重点推荐公司最新观点