高频跟踪周报：地产信贷新模式，几点信号

摘要

天风证券固收团队在 8 月 29 日发布的高频跟踪周报中，聚焦 8 月 28 日央行、金融监管总局发布的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。 报告判断新政重点并非重新大规模刺激房地产加杠杆，而是改变房地产项目的风险承担和融资模式，覆盖全生命周期：开发阶段建立主办银行制度、融资转向“项目信用”，销售阶段房贷最长延期至 40 年并延后发放时点，运营阶段以经营性贷款支持租赁经营、物业运营等转型。 报告认为居民住房决策更多取决于收入预期、房价预期，新一轮居民加杠杆周期可能需要更强的政策刺激；房地产投资可能得到一定支撑，但或难以重新回到过去的高增速。 往后看，“六张网”是“十五五”时期基础设施重大工程建设的重要载体，今年相关投资初步估算超过 7 万亿元，政策重点已由“确定方向”转向“项目实施”。 高频数据方面，本周 20 城商品房成交面积环比上升、同比下降，乘用车日均零售环周上升 5.5%，螺纹钢表观消费环周下降 7.6%至 181.3 万吨，水泥价格持平于 91.8 点。 价格端布伦特原油现货下降 3.3%、COMEX 黄金期货上升 2.5%，商品期货中焦煤上涨 15.5%领涨，PVC、生猪、多晶硅跌幅靠前。 利率债方面，截至 8 月 28 日 2026 年置换债发行进度 92.0%（合计 18397 亿元），新增专项债进度 65.6%，下周（8/31-9/4）利率债已披露待发行 4590 亿元、净融资-1590 亿元。 海外方面，美国 7 月 PCE 年率 3.7%高于预期、美联储主席沃什在杰克逊霍尔放鹰；地方政策上国管公积金夫妻双方缴存家庭首套基础额度 240 万元，郑州二手房公积金贷款首付比例由 30%下调至 20%。

主要观点

• 8 月 28 日央行、金融监管总局发布《意见》，围绕开发贷款、个人住房贷款及经营性贷款等对房地产全周期融资机制进行系统性改革；报告判断新政重点并非重新大规模刺激房地产加杠杆，而是改变房地产项目的风险承担和融资模式。

• 开发建设阶段建立主办银行制度，银行更深入参与项目筛选、资金监管和建设管理，房地产融资逐步由“给企业授信”转向“围绕项目融资”，即转向项目信用。

• 销售阶段房贷最长延期至 40 年，延长贷款期限可降低相同贷款金额对应的月供、提高部分购房者贷款能力；但居民住房决策更多取决于收入预期、房价预期，新一轮居民加杠杆周期可能需要更强的政策刺激。

• 个人住房贷款发放时点明显后移：现房销售的应在销售备案后发放，预售的应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”；居民信用从项目建设阶段退出，银行开发贷承担更多建设期融资功能，可强化居民购房信心。

• 运营阶段以经营性贷款支持项目运营，房地产金融支持不再止于“开发—预售—回款”，而是向租赁经营、物业运营、城市更新和住房品质提升延伸，房企未来竞争力更多体现为项目管理、资产运营和持续现金流能力。

• 未来有效投资看“六张网”：3 月 6 日国家发改委主任宣布推进“六张网”建设，初步估算今年这方面投资将超过 7 万亿元，4 月 28 日、7 月 30 日中央政治局会议和 7 月 20 日、8 月 21 日国常会持续部署，政策重点已由“确定方向”转向“项目实施”。

• 需求端：本周 20 城商品房成交面积环比上升、同比下降，二线、三线城市新房成交环周上升、一线城市环周下降。

• 消费端：截至 8 月 28 日当周，乘用车当周日均零售销量环周上升 5.5%，全国电影票房环周下降 40.3%，全国迁徙规模指数环周下降 5.7%，一线城市地铁客运量环周下降 5.4%。

• 生产端：唐山高炉开工率与上周持平，PTA 开工率环周上升，涤纶长丝开工率与上周持平，石油沥青装置开工率环周下降；下游汽车全钢胎开工率环周上升，半钢胎开工率环周下降。

• 投资端：截至 8 月 28 日当周，螺纹钢表观消费环周下降 7.6%至 181.3 万吨，螺纹钢价格环周上升 1.8%至 3282.8 元/吨，沥青价格环周上升 4.4%至 4552.8 元/吨；水泥价格指数持平于 91.8 点，水泥发运率环周上升 0.6pct 至 38.8%，水泥库容比环周上升 0.3pct 至 61.3%。

• 贸易与价格：港口完成集装箱吞吐量环周上升，CCFI 综合指数环周上升（欧洲、美东航线升，美西航线降），BDI 指数环周上升；布伦特原油现货价格下降 3.3%，COMEX 黄金期货价格上升 2.5%；商品期货中焦煤结算价环周上涨 15.5%、铁矿石上涨 2.6%、锌上涨 2.5%，PVC、生猪均下跌 3.7%、多晶硅下跌 2.1%。

• 利率债跟踪：截至 8 月 28 日，2026 年置换债已发行和已披露合计 18397 亿元，累计发行进度 92.0%；新增一般债已发行 5526 亿元、进度 69.1%，新增专项债已发行 28865 亿元、进度 65.6%；国债净融资 34853 亿元、净发行进度 56.6%，政金债发行 43511 亿元、进度 66.9%；下周（8/31-9/4）利率债已披露待发行 4590 亿元，净融资-1590 亿元，其中政金债到期 4500 亿元、净融资-4270 亿元。

论述逻辑

• 事件起点：8 月 28 日央行、金融监管总局发布房地产信贷管理改革《意见》，围绕开发贷款、个人住房贷款及经营性贷款，对房地产全周期融资机制进行系统性改革。

• 定性判断 → 报告认为新政重点并非重新大规模刺激房地产加杠杆，而是改变房地产项目的风险承担和融资模式。

• 机制拆解 → 开发阶段建立主办银行制度、融资转向项目信用 → 销售阶段贷款期限最长延至 40 年、发放时点后移，居民信用从项目建设阶段退出 → 运营阶段经营性贷款支持项目运营，金融支持延伸至租赁经营、物业运营、城市更新。

• 推论 → 新政属于房地产发展模式和信贷制度的重构，有助于稳定房地产投资底盘和防范信用风险；但居民决策取决于收入与房价预期，加杠杆需要更强政策刺激，房地产投资或难以回到过去高增速。

• 延伸接力 → 未来有效投资由“六张网”承担，今年投资初步估算超过 7 万亿元，政策重点由“确定方向”转向“项目实施”。

• 高频验证 → 以需求（地产成交、汽车消费）、生产（开工率）、投资（螺纹钢、水泥）、贸易（港口吞吐、运价）、价格（农产品、原油、黄金、商品期货）与利率债发行进度逐周跟踪验证上述判断。

关键展望

• 下半年主要观察点：“六张网”相关资金能否落实、项目能否开工以及设备订单能否形成。

• 房地产投资可能得到一定支撑，但或难以重新回到过去的高增速。

• 新一轮居民加杠杆周期可能需要更强的政策刺激。

• 下周（8/31-9/4）利率债已披露待发行 4590 亿元，净融资-1590 亿元，其中政金债发行 230 亿元、到期 4500 亿元，净融资-4270 亿元。

• 海外货币政策信号：美国 7 月 PCE 物价指数月率 0.2%、年率 3.7%均高于市场预期，美联储主席沃什在杰克逊霍尔称若基础通胀不能清晰且足够快速向 2%目标回落，美联储“还有工作要做”。

• 风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治风险。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的（本篇为固定收益高频跟踪周报，未涉及个股评级与目标价）。

关键图表

图1. 上海新房商品房成交面积（万平方米）

图2. 江浙地区涤纶长丝开工率与上周持平（%）

图3. 政金债发行进度（%）