2026-10-13 · 开源证券 · 公司/行业基本面

开源证券房地产行业周报天津出台销售制度改革实施意见，累计五城市落地

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摘要

“8·28一揽子新政”出台后，继北京、上海、广州、武汉之后，天津于10月10日发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，成为第五个落地的城市，涵盖6个方面内容；本周地方政策还包括河南公积金放松（物业费年度提取额度最高4300元、公积金最高贷款额度由120万元调整为130万元）以及深圳装修提取公积金征求意见（额度不超过25万元）。销售端2026年第41周新房与二手房分化明显：全国30城新房单周成交面积109.7万平米，单周同比下降1.2%，累计7219.8万平米，累计同比下降5.8%；15城二手房单周成交87.8万平米，单周同比增长5.4%，累计6514.6万平米，累计同比增长1.4%；其中一线城市新房单周同比增长24.9%，北京及深圳二手房单周同比增长15.1%。投资端，100大中城市第41周成交土地规划建筑面积2402.5万平米，单周同比增长65.4%，但前41周累计8.34亿平米仍累计同比下降10.6%；楼面价1732.8元/平米，同比下降26.1%，平均溢价率4.9%（4周移动平均），成交总价522.8亿元，同比增长22.2%。价格端冰山100指数为9654，周环比-0.16%、周同比-8.2%，二手房价格环比继续下降。报告认为本次政策后行业各项基础性制度迎来重大革新，核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级，并沿优质房企、商业地产运营商、优质物管三条主线给出推荐标的。

主要观点

“8·28一揽子新政”后已有5个城市出台配套执行细则，天津于10月10日发布实施意见，成为第五个落地城市，涵盖6个方面内容。

本周政策以地方为主：河南新增物业费、取暖费、车位管理费及购房契税提取业务，物业费年度提取额度最高4300元，公积金最高贷款额度由120万元调整为130万元。

深圳起草装修提取公积金征求意见稿，职工家庭可就本市拥有的一套住房申请提取公积金用于装修，额度不超过25万元。

2026年第41周全国30城新房单周成交面积109.7万平米，单周同比下降1.2%；累计成交7219.8万平米，累计同比下降5.8%。

一线城市新房第41周单周成交34.3万平米，单周同比增长24.9%；累计2015.6万平米，累计同比增长1.3%。

全国15城二手房第41周单周成交87.8万平米，单周同比增长5.4%；累计6514.6万平米，累计同比增长1.4%。

北京及深圳二手房第41周单周成交23.3万平米，单周同比增长15.1%；累计1711.5万平米，累计同比增长1.6%。

投资端：100大中城市第41周成交土地规划建筑面积2402.5万平米，单周同比增长65.4%；前41周累计8.34亿平米，累计同比下降10.6%。

第41周土地成交楼面价1732.8元/平米，同比下降26.1%；平均溢价率4.9%（4周移动平均）；成交总价522.8亿元，同比增长22.2%。

2026年8月以来核心城市土拍次数减少，本周苏州4宗涉宅用地均以起始价成交、共收金10.95亿元、溢价率均为0.00%；福州长乐区地块以底价19750万元成交。

价格端：冰山100指数为9654，周环比-0.16%，周同比-8.2%，二手房价格环比继续下降。

报告认为政策后行业各项基础性制度迎来重大革新、朝更稳健方向发展，若政策力度和推进速度进一步加强，止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。

论述逻辑

政策端：“8·28一揽子新政”后天津成为第五个出台销售制度改革实施细则的城市，叠加河南、深圳公积金放松 → 报告判断行业各项基础性制度迎来重大革新、朝更加稳健扎实方向发展 → 高频数据交叉验证：新房单周同比下降1.2%仍偏弱，二手房单周同比增长5.4%更具韧性，土地单周成交同比增长65.4%放量但楼面价同比下降26.1%，冰山100指数周环比-0.16%显示价格仍在下行 → 由此推断需求端核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间 → 若政策力度和推进速度进一步加强，止跌回稳进程有望加快 → 维持行业“看好”评级，并沿优质房企、商业地产运营商、优质物管三条主线给出推荐标的。