高盛中国房地产周报：第22周——新房销售进一步回升；广州启动全市范围收储

原标题：China Property Weekly Wrap: Week 22 Wrap - Primary sales advanced further; city-wide buyback launched in GZ

摘要

高盛地产周报显示，第22周中国新房销售进一步改善，约75城新房成交面积周环比增长13%、同比增长4%，5月收于同比大致持平；二手房成交面积周环比下降2%，但同比仍增长26%，5月同比增长20%。广州继4月底放松政策和5月中南沙试点后，推出全市旧房收购计划，用于促进以旧换新，并优化商业贷款转公积金贷款。库存端继续改善，约20城库存余额周环比下降0.5%，较2025年底下降4.4%，库存去化月数为27.6个月，低于4月平均29.3个月。高盛同时预计5月竣工同比高十几位数下降，新开工同比低二十位数下降，地产活动仍未全面企稳。

主要观点

• 广州政策继续加码。广州推出类似上海模式的全市旧房收购计划，目标为中心城区总价低于300万元、面积小于70平方米的住房，后续计划将收购房源转为保障性和人才住房。

• 广州同时优化商业贷款转公积金贷款渠道。转公积金贷款最高成数从70%提高到80%，并扩大借款人资格，包括多套房业主、此前使用过公积金贷款者，以及大湾区或广州都市圈缴存人。

• 新房成交继续改善。第22周约75城新房成交面积周环比增长13%、同比增长4%，创清明节以来新高，推动年初至今降幅收窄但仍为同比下降14%。5月中位数口径新房成交面积环比增长5%、同比持平。

• 二手房成交同比仍强但周度回落。约20城二手房成交面积周环比下降2%、同比增长26%，年初至今同比持平，较2024年和2023年分别高23%和7%。5月二手房成交面积环比下降7%、同比增长20%。

• 情绪指标出现分化。中原经纪人价格预期指数平均周环比上升0.2个百分点、同比上升3.7个百分点，说明经纪人端看涨预期仍在；卖方报价指数周环比下降0.5个百分点、同比下降3.6个百分点，卖方预期边际走弱。

• 库存压力继续缓和。约20城库存余额周环比下降0.5%，较2025年底下降4.4%；库存去化月数周环比下降0.8%，较2025年底下降1.1%，最新为27.6个月，低于4月平均29.3个月。

• 竣工和新开工仍弱。高盛地产竣工跟踪指标显示5月竣工同比高十几位数下降，全年2026年竣工预计同比下降1%；根据300城土地销售和全国水泥出货率，新开工5月可能同比低二十位数下降。

• 地产股表现偏向强国企。第22周覆盖的较强国企开发商股价平均周环比上涨2%，中国金茂和招商蛇口均上涨5%；民企开发商平均持平，其他国企平均上涨2%。离岸和在岸覆盖开发商分别较2026年底NAV折价24%和20%。

论述逻辑

广州推出旧房收购和公积金贷款优化 → 一线及核心城市政策继续支持改善性交易 → 第22周新房成交周环比和同比均改善，二手房同比仍强 → 库存余额和去化月数继续下降 → 但竣工和新开工仍明显下滑，说明基本面尚未全面企稳 → 市场更偏好资产质量和政策受益较强的国企开发商。

关键展望

• 销售展望：新房销售第22周同比增长4%，但年初至今仍下降14%，说明短期改善尚未完全扭转全年弱势。二手房成交同比较强，仍是市场修复的主要支撑。

• 政策展望：广州全市旧房收购计划和公积金优化可能提升以旧换新效率，后续需观察其他城市是否跟进以及收购规模能否真正带动交易链条。

• 建设活动展望：高盛预计5月竣工同比高十几位数下降，新开工同比低二十位数下降，2026年竣工全年预计下降1%。地产实物工作量仍是拖累。

• 股票与估值展望：覆盖开发商估值处于下行周期低位，强国企表现相对更好。若销售修复持续、库存进一步下降，优质国企开发商更可能受益。

推荐标的

• 报告提到中国金茂为Buy，招商蛇口为Neutral，二者第22周均上涨约5%。整体隐含偏好是更强的国企开发商及受核心城市政策放松、库存改善支撑的地产链条。

关键图表

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