摩根士丹利：香港地产 | 亚太：11月零售销售保持强劲

原标题：Hong Kong Property | Asia Pacific: Nov Retail Sales Remain Robust

摘要

摩根士丹利更新报告指出，2025年11月香港零售销售同比增长6.5%至337亿港元，高于摩根士丹利预期的5%，但低于市场共识的8.6%。耐用消费品（同比+27%）继续跑赢奢侈品（同比+3.6%），对九龙仓置业不利。电器类增长强劲（+39%），超市仍疲弱（-2.1%），加上在线销售强劲，对领展不利。在线销售加速增长，11月同比+28.4%至38亿港元。剔除在线销售后，11月零售销售同比仅增4.2%。展望12月，预计同比增速放缓至+5%，2025全年预计同比+0.8%。2026年开局内地游客强劲，元旦当日内地访客同比增103%至21.5万人次，整体访客增88%。内地游客在奢侈品上的更高支出可能成为零售销售的上行风险，广东车辆南向通配额增加也有助益。

主要观点

• 11月香港零售销售同比+6.5%至337亿港元，超摩根士丹利预期（+5%）但低于市场共识（+8.6%）。
• 耐用消费品（同比+27%）再次跑赢奢侈品（同比+3.6%），对九龙仓置业不利。
• 电器类增长强劲（+39%），超市仍疲弱（-2.1%），加上在线销售强劲，对领展不利。
• 11月在线销售加速，同比+28.4%至38亿港元。
• 剔除在线销售后，11月零售销售同比仅+4.2%。
• 预计12月零售销售同比增速放缓至+5%，2025全年预计同比+0.8%。
• 2026年元旦当日内地访客同比增103%至21.5万人次，整体访客增88%。
• 内地游客在奢侈品上的更高支出可能成为零售销售的上行风险。
• 广东车辆南向通配额增加也有助益。

论述逻辑

报告从11月零售销售数据出发，指出整体增速超摩根士丹利预期但低于市场共识。通过分项数据（耐用消费品 vs 奢侈品、电器 vs 超市、在线 vs 线下）分析对不同REITs的影响。然后基于趋势和季节性因素，给出12月及2025全年预测。最后以2026年元旦内地游客强劲增长和南向通政策作为未来上行风险。

关键展望

• 预计12月零售销售同比增速放缓至+5%。
• 2025全年零售销售预计同比+0.8%。
• 内地游客在奢侈品上的更高支出可能成为上行风险。
• 广东车辆南向通配额增加可能带来额外提振。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。

关键图表

Exhibit 1: 耐用消费品再次跑赢奢侈品

Exhibit 2: 在线销售加速（11月同比+28.4%）