摩根大通 香港商业地产：零售销售略有改善8月

摘要

摩根大通报告指出，香港8月零售销售同比增长6%（7月为+5%），主要由电器类强劲增长支撑，零售动能略有改善。 必需品零售8月同比+4%，较7月的+3%有所改善，为连续第17个月低至中个位数百分比正增长；可选品零售同比增速由7月的+6%加快至8月的+7%，其中电器类+29%、珠宝及贵重物品+12%。 分类别看，耐用消费品（8月+14%/8M26 +20%）与珠宝及贵重礼品（+12%/+23%）跑赢，燃料（-12%/-14%）与百货公司（-3%/+1%）跑输。 基于零售改善，摩根大通维持领展房产基金（Link REIT）与九龙仓置业（Wharf REIC）两家零售地产商的增持评级：领展看点包括现货租金企稳及FY28租金调升潜在改善、6.9%股息率、1H27潜在纳入港股通，以及新CEO（2027年3月到任）带来的资本回收与新策略上行空间；九龙仓置业则受益于海港城租户销售2H26保持正面及2027年租金调升为正。 风险方面，10年期美债收益率近期回升至5%以上或对REITs整体构成短期压力，若HIBOR走高则对九龙仓置业盈利存在下行风险。 估值表（股价截至2026年10月2日）显示领展目标价43.00港元（现价36.44港元、1FY股息率6.9%），九龙仓置业目标价35.70港元（现价29.98港元、1FY股息率6.3%）。

主要观点

• 香港8月零售销售同比上升6%（7月为+5%），主要由电器类强劲增长支撑，整体零售动能略有改善。

• 该行维持对两家零售地产商领展房产基金与九龙仓置业的增持（Overweight）评级。

• 领展三大投资理由：现货租金企稳且FY28租金调升有潜在改善空间、6.9%股息率、1H27可能纳入港股通；新CEO（2027年3月到任）带来的资本回收与潜在新策略构成上行风险。

• 利率风险：10年期美债收益率近期回升至5%以上，或对REITs板块整体构成短期压力。

• 九龙仓置业：海港城租户销售预计2H26保持正面、2027年租金调升为正；港元持续贬值或有助旅客消费，但若HIBOR走高则有盈利下行风险。

• 必需品零售8月同比+4%，较7月的+3%有所改善，为连续第17个月低至中个位数百分比正增长；以拼多多为代表的跨境电商渗透趋稳但未消退，预计必需品零售继续温和复苏。

• 可选品零售同比增速由7月的+6%加快至8月的+7%，主要由电器类（+29% Y/Y）与珠宝及贵重物品（+12% Y/Y）的异常强劲增长带动。

• 分类别表现：耐用消费品（8月+14%/8M26 +20%）、珠宝及贵重礼品（+12%/+23%）、其他消费品（+8%/+9%）跑赢；燃料（-12%/-14%）与百货公司（-3%/+1%）跑输。

• 估值表显示：领展评级OW、目标价43.00港元（现价36.44港元、1FY股息率6.9%）；九龙仓置业评级OW、目标价35.70港元（现价29.98港元、1FY股息率6.3%），股价截至2026年10月2日。

关键展望

• 9月香港零售销售预计实现中个位数至高个位数（MSD-HSD%）百分比增长。

• 领展租金调升（rental reversion）在FY28有潜在改善空间。

• 领展可能于1H27纳入港股通；新CEO将于2027年3月到任，资本回收与潜在新策略构成上行风险。

• 九龙仓置业海港城租户销售预计2H26保持正面，2027年租金调升为正。

• 风险：10年期美债收益率近期回升（现>5%）或对REITs整体构成短期压力；若HIBOR走高，九龙仓置业盈利存在下行风险。

推荐标的

• Link REIT（领展房产基金，0823.HK）：增持（OW），目标价43.00港元，现价36.44港元，1FY股息率6.9%；理由：现货租金企稳、FY28租金调升潜在改善、6.9%股息率、1H27潜在纳入港股通。

• Wharf REIC（九龙仓置业，1997.HK）：增持（OW），目标价35.70港元，现价29.98港元，1FY股息率6.3%；理由：海港城2H26租户销售正面、2027年租金调升为正。

• 估值表中其他增持评级覆盖标的（目标价/现价，股价截至2026年10月2日）：新鸿基地产（0016.HK）135.00/106.00港元、长江实业（1113.HK）52.00/45.90港元、太古地产（1972.HK）30.00/24.04港元、香港置地（HKLD.SI，美元）10.70/8.03、恒隆地产（0101.HK）10.00/6.48港元、长和（0001.HK）79.00/67.25港元、怡和控股（JM.SI，美元）94.00/55.31、港铁公司（0066.HK）39.00/31.68港元。

• 估值表中其他评级：恒基地产（0012.HK）N 28.50港元、信和置业（0083.HK）N 10.60港元、新世界发展（0017.HK）N 6.80港元；不评级（NC）：会德丰（0004.HK）、嘉里建设（0683.HK）、希慎兴业（0014.HK）、置富产业信托（778.HK）、太古股份A（0019.HK）等。

关键图表

图1. 香港月度旅客到访人次