房地产行业内房1H26业绩回顾：如何看板块后续业绩、经营及投资策略？

摘要

覆盖重点内房1H26业绩延续承压趋势、分化明显，与市场预期基本一致。 板块目前处在“结算量、质双承压”低谷期：主流内房股1H26核心归母净利润同比转亏，七成房企盈利下行或亏损扩大，建发股份、陆家嘴、新城控股、华润置地业绩表现较优；受累于销售规模持续收缩，1H26房开营收同比-24%，长库存出清尚需时间，拖累结算毛利率同比降1.6ppt至11.0%。 报告判断伴随房企存货结构从期房销售完全转变为现房销售，房开结算规模或将在2028-29年迎来最低点（2030年之前迎来反弹），结算利润率因老资源处置、项目层面现金流压力缓解而逐步企稳修复，料2028年前后板块盈利或将显现周期大底。 土储质量较优、有稳健非房开业务的内房（如华润、新城）业绩韧性更强；未来1-2年业绩压力不低且房企间分化加剧，预计从4Q26起房企投资与销售或有所承压。 策略上提出“先交易确定性缩量，再博弈不确定价涨”，认为板块短期内或仍存在不低的下行风险，估值尚未充分反映长期经营规模缩量；待市场定价充分、情绪稳定后，优先推荐华润置地与中海外发展的龙头超跌配置机会，中小型房企提示关注中海外宏洋、滨江集团、建发国际，已基本停止新拿地的新城控股与龙湖集团所受负面影响程度亦有限。

主要观点

• 1H26覆盖重点内房业绩延续承压趋势、分化明显，与市场预期基本一致，报告称业绩符合其预期。

• 板块处于“结算量、质双承压”低谷期：主流内房股1H26核心归母净利润同比转亏，七成房企盈利下行或亏损扩大，建发股份、陆家嘴、新城控股、华润置地业绩表现较优。

• 销售规模持续收缩拖累收入端，1H26房开营收同比下滑24%。

• 长库存出清尚需时间，继续拖累结算毛利率，1H26同比降1.6ppt至11.0%。

• 未来1-2年业绩压力不低但房企间分化加剧；伴随存货结构从期房销售完全转变为现房销售，板块房开结算规模或将在2028-29年迎来最低点，2030年之前迎来反弹。

• 结算利润率有望因老资源处置、项目层面现金流压力缓解而逐步企稳修复；土储质量较优、有稳健非房开业务的内房业绩韧性更强，如华润、新城。

• 预计从4Q26起，房企投资与销售或有所承压。

• 内房股投资策略为“先交易确定性缩量，再博弈不确定价涨”。

• 估值与建议：板块短期内或仍存在不低的下行风险，估值尚未充分反映长期经营规模缩量；待市场定价充分、情绪稳定后，优先推荐利润率库存充裕、负债压力较低的龙头房企超跌配置机会，如华润置地与中海外发展。

• 中小型房企之中提示关注中海外宏洋、滨江集团、建发国际；已基本停止新拿地的新城控股与龙湖集团所受负面影响程度亦有限。

• 风险提示：房企现金流超预期承压，土地市场交易量和宏观经济超预期下行，住房供需关系改善不及预期，板块流动性条件超预期恶化。

论述逻辑

• 销售规模持续收缩 → 1H26房开营收同比-24%、主流内房股核心归母净利润同比转亏、七成房企盈利下行或亏损扩大；长库存出清缓慢 → 结算毛利率同比降1.6ppt至11.0% → 板块处于“结算量、质双承压”低谷期。

• 存货结构从期房销售完全转变为现房销售 → 房开结算规模或于2028-29年迎来最低点（2030年之前反弹）→ 结算利润率因老资源处置、项目层面现金流压力缓解而企稳修复 → 料2028年前后板块盈利或显现周期大底 → 土储优、非房开业务稳的内房（华润、新城）韧性更强。

• 估值尚未充分反映长期经营规模缩量 → 板块短期或仍有不低下行风险 → 先交易确定性缩量、再博弈不确定价涨 → 待定价充分、情绪稳定后配置龙头超跌（华润置地、中海外发展），中小型关注中海外宏洋、滨江集团、建发国际，停止拿地的新城控股、龙湖集团受负面影响有限。

关键展望

• 多数内房股1H26业绩继续释压，料2028年前后板块盈利或将显现周期大底。

• 板块房开结算规模或将在2028-29年迎来最低点，2030年之前迎来反弹；结算利润率因老资源处置、项目层面现金流压力缓解而逐步企稳修复。

• 预计从4Q26起，房企投资与销售或有所承压。

• 风险：房企现金流超预期承压；土地市场交易量和宏观经济超预期下行；住房供需关系改善不及预期；板块流动性条件超预期恶化。

推荐标的

• 优先推荐利润率库存充裕、负债压力较低的龙头房企超跌配置机会：华润置地、中海外发展（建议待市场定价充分、情绪稳定后配置；报告未在本页给出具体评级与目标价）。

• 中小型房企之中提示关注：中海外宏洋、滨江集团、建发国际。

• 新城控股与龙湖集团：已基本停止新拿地，所受负面影响程度亦有限。

• 1H26业绩表现较优标的：建发股份、陆家嘴、新城控股、华润置地。