华泰证券 HKResidentialMarketRemainsinCorrecti

摘要

香港住宅市场在 9 月份成交量、价格及租金均处于调整压力之下。 尽管美联储加息预期波动且香港股市缺乏明确反转，华泰证券仍看好未来 2-3 年的复苏周期。 政策方面，2026 年施政报告未出台短期地产刺激措施，重点聚焦北部都会区及公屋供应。 商业地产基本面有所改善，写字楼租金接近同比转正。 分析师建议关注高香港敞口的地产公司，偏好投资性物业持有者，因其对住宅成交波动敏感度较低且股息收益率更具吸引力。

主要观点

• 9 月香港住宅市场成交量、价格及租金持续承压

• 9 月一手私人住宅成交量环比上升 62%，但同比下降 26%

• 9 月二手住宅成交量环比上升 11%，同比下降 13%

• 中原城市领先指数 9 月底环比下跌 1.2%

• 9 月私人住宅租金指数环比微跌 0.3%

• 香港按揭利率维持在 3.25%

• 北部都会区未来五年计划交付 900-1,000 公顷土地及 70,000 个住宅单位

• 8 月香港零售销售额同比增长 5.6%，奢侈品零售额同比增长 11.9%

• 8 月甲级写字楼空置率降至 12.5%

论述逻辑

• 市场调整压力持续：美联储加息预期波动 + 港股缺乏反转信号 -> 住宅市场短期疲软；但供需动态改善 -> 支撑 2-3 年复苏预期。

• 商业地产基本面改善：零售及写字楼空置率下降 + 写字楼租金连续 5 个月环比上涨 -> 商业地产租金触底回升。

关键展望

• 预计短期住宅市场调整将持续

• 预计未来 2-3 年进入复苏周期

• 若港元汇率触发金管局干预，HIBOR 和最优惠利率将面临上行压力

推荐标的

• 新鸿基地产 (16 HK)：评级 BUY，目标价 152.86 港元

• 领展房产基金 (823 HK)：评级 BUY，目标价 49.27 港元

• 太古地产 (1972 HK)：评级 BUY，目标价 30.57 港元

• 港铁公司 (66 HK)：评级 OVERWEIGHT，目标价 35.10 港元

关键图表

图1. 主要公司建议摘要