2026-07-20 · J.P. Morgan · 公司/行业基本面

摩根大通：中国地产K型企稳，首选国企开发商

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原标题：Takeaways from expert call with Iceberg Index: K-shaped stabilization is on the horizon

摘要

摩根大通与冰山指数专家交流后认为，中国二手房市场正从“急跌”转向“缓跌”，但短期难以出现全国性的绝对反转。二手成交虽由4—5月同比25%至30%的增速降至6—7月约10%，预计2026年下半年和2027年仍保持正增长。全国房价在2026年仍处下行趋势但跌幅收窄，上海最先确认企稳并可能在2027年进入扩张，深圳、北京、广州及更多核心城市可能在2027年见底。该行建议在K型企稳背景下坚持销售表现较好的国企开发商，首选中国海外发展、华润置地和金茂。企稳依据包括总价、租金、挂牌量和议价率改善，但需求、库存和政策支持高度分化，不能将上海信号直接外推至全国。

主要观点

冰山40城成交均价指数已较高点下跌41%，但仍比2014—2015年上一轮周期起点高9%。70城挂牌价的月度跌幅已由2023—2025年的超过1%收窄至2026年的约0.5%，专家判断市场已从急跌转为缓跌，进一步下跌空间可能小于9%。

实时二手成交同比增速由4—5月的25%至30%降至6—7月的约10%，弱于此前15%的预期，但专家仍预计2026年余下时间保持约10%的同比增长，并以2027年继续正增长为基准情景。

本轮企稳与2021年以来数次短暂企稳不同：成交回升时房价跌幅同步收窄，而非量增价跌进一步恶化；总价指数、租金和市场情绪均出现改善，恐慌性抛售减弱，表明买方购买力正在恢复。

25城二手挂牌量自2025年11月下降，2026年3—5月每月减少约1万套，5月后整体趋稳；一线城市挂牌量仍在下降。40城平均议价率从2026年2月峰值10.7%降至10.3%，上海由9.2%降至6.5%，显示卖方压力温和缓解。

冰山40城总价指数自2025年11月企稳，反映买家更愿意动用储蓄购房且公积金贷款放松提高了购买力。50城租金自2026年起亦趋稳，虽然租金上涨不必然直接导致房价上涨，但它改善了住宅现金流和市场信心。

上海是最先确认底部的城市：挂牌量较高点下降32%，主要来自二手成交高于新增挂牌，而不是大规模撤牌；挂牌价指数自1月反弹1.8%，500万元以下房源近六个月上涨1.5%至5%，企稳正向更高总价段扩散。

深圳尚未真正见底。挂牌量自5月减少6000套主要源自缺乏买方的僵尸房源撤销，而非需求增强；高端房源相对强势、700万元以下大众市场仍下跌，预计2026年跌3%至4%，2027年才可能见底。

苏州、合肥、宁波等二线城市以及靠近深圳的惠州、靠近北京的廊坊出现企稳迹象，但部分城市更多是经历60%至70%大幅调整后自然触底，并不完全代表基本面已经改善。

2026年下半年上海房价预计大致持平，若2027年初旺季启动上行，深圳和北京可能跟随；北京、广州2026年或下跌4%至5%，多数核心城市跌5%至6%，在去库存改善后于2027年稳定。

政策方面，专家不期待短期有大规模支持。降低税费、按揭利率与提供补贴更有效，但大规模按揭补贴的可能性低；北京和上海进一步放松限购对扭转情绪的作用也被认为有限。

论述逻辑

二手成交保持同比正增长且挂牌量、议价率下降 → 总价与租金企稳、恐慌抛售减少 → 房价由急跌转为缓跌 → 上海因成交强于新增挂牌率先稳定，深圳与其他城市仍呈高低端分化 → 去库存和信心修复决定更多核心城市2027年见底 → 地产配置应优先选择销售增长领先、资产负债表更稳的国企开发商，并避免把局部企稳误判为全国性反转。