建材、建筑与工程行业动态：商品房销售新规对建筑建材的影响几何？

摘要

中金公司点评2026年8月28日住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，认为这是推动现房市场发展的新举措，核心是把商品住宅市场由“高杠杆、高周转、弱交付约束”导向“更高资金门槛、更重产品兑现”。 新规要求预售项目单体建筑完成主体结构封顶，新出让土地及已出让但未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售，已取得规划许可证的项目鼓励现房销售，购房首付款与个人住房贷款等资金全部进入监管账户，但明确“具体条件由各地根据实际情况确定”，并非一刀切。 2025年全国现房销售面积已达3.2亿平米，占比35.9%，同比+5.1ppt，呈明显趋势上行。 对建筑公司，报告认为短期更加偏向装配式建筑、模块化施工的结构性分化，普通房建施工需求总量变化或较有限，市场份额向科技、渠道、资金优势显著的龙头集中，重点关注中国建筑国际、鸿路钢构、精工钢构。 对建材公司，短期开工端品类压力仍存，中长期行业集中度提升、尾部小型企业或加速出清，龙头已通过C端、旧改、非房地产客户渠道迁移业务，重点关注东方雨虹、北新建材、三棵树、伟星新材。 报告维持覆盖公司的盈利预测、目标价、评级不变。

主要观点

• 三部门于2026年8月28日联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。

• 报告认为新规核心导向是将商品住宅市场由“高杠杆、高周转、弱交付约束”转向“更高资金门槛、更重产品兑现”。

• 预售门槛实质性提高：预售项目单体建筑应完成主体结构封顶，新出让土地及已出让但未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售，已取得规划许可证的项目鼓励现房销售。

• 销售资金监管强化：购房首付款与个人住房贷款等资金应全部进入监管账户。

• 新规并非“一刀切”，具体条件由各地根据实际情况确定，报告提示需关注实际落地效果和各地实施进展。

• 现房销售已呈明显趋势上行：2025年全国现房销售面积3.2亿平米，占比35.9%，同比+5.1ppt。

• 对建筑公司影响：现房销售或拉长房企项目回款周期，开发商更倾向通过缩短施工周期降低交付风险、加快回款；普通房建施工需求总量变化或较为有限，份额向科技、渠道、资金优势显著的龙头建筑企业集中。

• 建筑标的上短期更偏向装配式建筑、模块化施工的结构性分化，重点关注在模块化施工、装配式建筑领域持续深耕的中国建筑国际，以及有望受益于钢结构住宅渗透率提升的鸿路钢构、精工钢构。

• 对建材公司短期影响：现房销售可能使房企拿地更加审慎，围绕地产开工端的建材品类压力仍存。

• 对建材公司中长期影响：现房销售提高开发商资金、品质和交付门槛，尾部小型建材企业或加速出清，行业集中度提升、龙头竞争优势强化；龙头已通过C端、旧改、非房地产客户等渠道业务迁移，有望摆脱新房需求依赖。

• 建材端重点关注东方雨虹、北新建材、三棵树、伟星新材。

• 估值与建议：维持覆盖公司的盈利预测、目标价、评级不变。

论述逻辑

• 政策事件→核心导向：三部门2026年8月28日印发商品房销售制度新规，要求预售项目主体结构封顶、新出让及无规划许可证项目优先现房销售、购房款全部进入监管账户→商品住宅市场由高杠杆、高周转、弱交付约束转向更高资金门槛、更重产品兑现。

• 现状佐证→传导逻辑：现房销售面积2025年达3.2亿平米、占比35.9%且趋势上行→现房销售拉长房企项目回款周期→开发商倾向缩短施工周期以降低交付风险、加快回款→普通房建施工总量变化有限，但份额向具备科技、渠道、资金优势的龙头集中，装配式、模块化施工及钢结构住宅受益。

• 建材传导链：现房销售使房企拿地更审慎→短期开工端建材品类承压→中长期资金、品质、交付门槛提高促使尾部小型建材企业加速出清→龙头借C端、旧改、非房地产客户渠道迁移摆脱新房需求依赖、竞争优势强化。

• 投资结论：基于上述结构性分化与集中度提升判断，维持覆盖公司的盈利预测、目标价、评级不变。

关键展望

• 后续验证点：进一步关注新规的实际落地效果和各地实施进展。

• 评级与目标价：维持覆盖公司盈利预测、目标价、评级不变，但报告未列明具体目标价与评级数值。

• 风险提示：基建及地产投资下滑超预期，项目实施节奏不及预期。

推荐标的

• 中国建筑国际（评级/目标价维持不变，报告未列明具体数值）：在模块化施工、装配式建筑领域持续深耕的建筑龙头，报告建议重点关注。

• 鸿路钢构、精工钢构（评级/目标价维持不变，报告未列明具体数值）：有望受益于钢结构住宅渗透率提升。

• 东方雨虹、北新建材、三棵树、伟星新材（评级/目标价维持不变，报告未列明具体数值）：建材龙头，现房销售制度改革下集中度提升、竞争优势强化，有望摆脱新房需求依赖。