瑞银：中国地产：12月百强开发商销售跌幅收窄

原标题：UBS China Property：December Top 100 Developers' Sales Decline Narrowed

摘要

瑞银发布2026年1月2日首次解读报告，指出2025年12月百强开发商合同销售同比下降28%，较11月的-37%有所收窄，主要由于低基数效应。环比增长40%，优于2020-2024年同期平均23%的环比增幅。二手房挂牌量继续上升，50城二手房挂牌量同比增11.2%，较11月的10.1%扩大。12月12城二手房交易量（30天移动平均）同比下降33%，30城新房销售面积同比下降28%。国企开发商表现优于百强整体，12月国企开发商合同销售同比下降17%，而民企下降44%。报告认为本轮政策放松影响将小于2024年8-9月及9月的一轮，因积压需求已部分释放且房价仍处下行趋势。

主要观点

• 百强开发商2025年12月合同销售同比下降28%（11月为-37%），跌幅收窄因低基数效应。
• 2025全年百强开发商合同销售同比下降20%。
• 以两年为基准，12月百强合同销售较2023年12月下降28%，较11月的-43%收窄。
• 环比看，12月百强合同销售环比增长40%，高于2020-2024年历史平均的23%，主要因2025年11月低基数。
• 2025年12月24日北京进一步放宽非本地和多孩家庭购房限制，预计上海和深圳将跟进类似政策。
• 报告认为本轮政策放松影响将小于2024年8-9月及9月的一轮，因积压需求已部分释放且房价仍处下行趋势。
• 50城二手房挂牌量截至12月底同比增11.2%，较11月的10.1%扩大；一线城市二手房挂牌量同比增速稳定在2%。
• 二手房挂牌量上升归因于银行因贷款违约风险上升而出售房产，以及房主在贷款到期前出售房产。
• 12月12城二手房交易量（30天移动平均）同比下降33%（11月为-27%），30城新房销售面积同比下降28%。
• 2025年12月30日中国当局宣布将持有不足2年的住房销售增值税税率从5%降至3%，持有超过2年的继续免征增值税；报告认为税收激励可能给卖家降价空间，但对交易量的整体影响有限。
• 二手房市场仍面临挑战：二手房价格持续下跌（见图7），部分中介催促卖家进一步降价，强化房价下行螺旋。
• 国企开发商12月合同销售同比下降17%，优于百强整体（-28%）；半国企和民企分别下降29%和44%。
• 国企开发商市场份额从民企手中夺取，目前国企与民企市场份额为60%:28%。
• 覆盖的国企开发商中，保利置业和华润置地合同销售分别增长34%和28%，表现优于同行；而新城控股、万科、龙湖合同销售分别下降59%、56%、53%，表现落后。

论述逻辑

报告从百强开发商12月销售数据入手，指出同比跌幅收窄但环比增长超季节性，归因于低基数。随后分析二手房挂牌量上升和交易量下滑，指出银行和房主抛售压力。政策方面，北京放宽限购和增值税减免被视为短期刺激，但认为效果有限，因积压需求已释放且房价下行。最后通过国企与民企销售对比，强调国企市场份额提升。整体逻辑：数据→政策→市场结构→未来展望。

关键展望

• 报告预计上海和深圳将跟进北京放宽购房限制的政策。
• 报告认为本轮政策放松影响将小于2024年8-9月及9月的一轮。
• 报告指出二手房市场仍面临挑战，房价下行螺旋可能持续。
• 报告未明确给出未来时间窗口或目标价。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的，但提及覆盖的国企开发商中，保利置业（Poly Property）和华润置地（CR Land）合同销售分别增长34%和28%，表现优于同行；而新城控股（Seazen）、万科（Vanke）、龙湖（Longfor）合同销售分别下降59%、56%、53%，表现落后。

关键图表

Figure 1: Top 100 developers' contract sales in December dropped 28% YoY and up by 40% MoM

Figure 2: Top 100 developers' contract sales rose by 40% MoM in Dec 2025, better than 2020-2024 average of 23%

Figure 3: 50-city secondary listing increased 11.2% YoY in end-Dec 2025

Figure 4: Tier-1 cites secondary listing growth remained stable at 2% YoY in end-Dec 2025

Figure 5: As of November 2025, inventory level in tier-1 cities further elevated to 23.3 months

Figure 6: Average inventory months across 80 major cities at a historical high of 32.5 months

Figure 7: Secondary housing ASP in six major cities declined 36% from peak

Figure 8: SOE/POE split at 60%/28% in December 2025

Figure 9: SOE and POE monthly contract sales values declined by 17% and 44 YoY, respectively in December 2025

Figure 10: 30-city primary residential sales were down by 28% YoY in December 2025

Figure 11: 12-city secondary transactions decreased by 33% YoY in December 2025