2026-10-06 · Citi · 公司/行业基本面

花旗香港房地产：2026长期住房策略：供应紧缩，需求韧性强劲

摘要公开阅读；PDF 仅限有效会员阅读与下载，所有会员权限相同。邮件登录

摘要

花旗认为2026年长期房屋策略（LTHS）强化其对香港住宅的正面看法：未来十年供应目标420k个单位、其中私人房屋仅126k个（按年-5%、较12年前-34%，即年均12.6k个），而需求预测大致稳定在419k个单位（按年持平、较12年前-8%），非本地学生需求按年+45%（+7.2k个单位）抵消家庭形成放缓。花旗认为官方需求假设保守：LTHS预计'27-'36年仅新增186.8k个家庭，仅为2015-25年304k个新增家庭的61%，尽管其假设2037年前人口增加418k至8.06mn；2015-25年人口仅增200k至7.5mn、家庭却增加304k至2.77mn，仅2026上半年人口增9.6k、新增家庭19.3k，隐含增量家庭规模低于一人，若家庭规模继续缩小，官方需求预测有上行空间。学生签证2015-25年增长51k，2030年10万非本地学生目标对应需求预测2.3k个单位（按年+45%、较两年前翻倍），人才与学生流入提供进一步上行，carried-interest税改是吸引金融专业人士的潜在近期催化剂。私人落成量预计由'25的18.4k、'26E的17.0k降至'27E的15.4k个单位，且新供应更集中北部都会区，核心区供应前景更紧。 8M26一手销售按年+10%至14.3k个单位，花旗估计'26E全年按年+3%至21.1k个单位。花旗维持正面至2027E，预测2027E房价与租金均+6%、租金创新高；短期高企的美国利率或继续压制板块表现，但随零售租金回顺改善，预计4Q26E房东跑赢发展商，首选Swire Prop、Wharf REIC、Link REIT、SHKP。

主要观点

2026年长期房屋策略强化花旗对香港住宅的正面看法：私人供应收紧但需求韧性强。

十年供应目标420k个单位、其中私人房屋仅126k个，按年-5%、较12年前-34%（年均12.6k个，较FY16-25的190k目标-34%），公私营70/30 splits。

十年住房需求预测大致稳定在419k个单位（按年持平、较12年前-8%），非本地学生需求按年+45%（+7.2k个单位）抵消家庭形成放缓；图2显示最新'27-28至'36-37期总需求419,300个单位。

按图3，花旗估算FY27-36政府需求预测中私人房屋需求年均中位数为12,834个单位、公屋为29,096个单位，其中非本地学生需求2,310个单位全数计入私人市场。

官方需求假设保守：LTHS预计'27-'36年仅新增186.8k个家庭，为2015-25年304k个新增家庭的61%，尽管其假设2037年前人口增长418k至8.06mn（较2015-25年的200k翻倍）。

2015-25年人口仅增200k至7.5mn、家庭增加304k至2.77mn；仅2026上半年人口增9.6k、新增家庭19.3k，隐含增量家庭规模低于一人，需求来自人口增长与既有家庭分拆，若家庭规模继续缩小，官方需求预测有上行空间。

新增供应更集中于北部都会区，核心区供应前景更加紧张。

学生流入带来进一步需求上行：学生签证2015-25年增长51k，而2030年10万非本地学生目标隐含年均仅增4k；对应需求预测2.3k个单位（假设每单位2名学生），已按年+45%、较两年前翻倍。

人才与学生流入提供需求上行空间，香港carried-interest税改是吸引金融专业人士的潜在近期催化剂。

私人落成量趋降：'27E预计降至15.4k个单位（'25: 18.4k、'26E: 17.0k），基于'23-25年土地供应，'28E料维持类似低位；图11显示花旗估计2027-2031年私人落成五年合计82,459个单位。

一手销售保持韧性：8M26一手成交按年+10%至14.3k个单位；花旗估计'26E全年按年+3%至21.1k个单位。

维持正面至2027E：预测2027E房价与租金均+6%、租金创新高；高企的美国利率短期或继续压制板块表现，但随零售租金回顺改善，预计4Q26E房东跑赢发展商。

论述逻辑

2026年LTHS公布 → 十年供应目标降至420k个单位、私人仅126k（按年-5%、较FY16-25的190k目标-34%），而需求预测稳定在419k个单位 → 供应降而需求稳，且花旗判断官方需求假设保守（'27-'36年仅186.8k新增家庭，为2015-25年304k的61%，尽管人口增长假设升至418k）、家庭分拆持续，人才与学生流入提供额外上行、carried-interest税改构成潜在催化剂 → 私人落成量由'26E的17.0k降至'27E的15.4k、新供应集中北部都会区令核心区更紧 → 供需收紧支撑住宅基本面 → 维持正面至2027E，预测2027E房价与租金均+6%、租金创新高 → 短期高美国利率压制板块，但零售租金回顺改善下预计4Q26E房东跑赢发展商 → 首选Swire Prop、Wharf REIC、Link REIT、SHKP。