陈刚 行业研究 行业点评 房地产周报：新房成交同比降幅扩大，二手房成交维持增长

摘要

财信证券（分析师陈刚）在2026年8月17日发布的房地产行业周报中维持行业“同步大市”评级。 高频数据显示新房与二手房走势分化：最近7天（8/9-8/15）29城新房成交面积195.9万平，同比-8.6%，降幅较前值-8.3%继续扩大；13城二手房成交162.6万平，同比+8.8%，高于前值5.1%；10城新房及二手房合计232.0万平，同比-3.5%，由前值3.4%转负。 年初至今29城新房累计8242.1万平、同比-7.3%，13城二手房累计5796.5万平、同比+5.7%，10城合计8883.4万平、同比+0.7%。 月初至今新房动能明显走弱，29城新房同比-11.6%（上月整月为-2.3%），二手房同比+3.8%（上月整月为17.4%）。 城市分化显著：月初至今上海新房同比+47.4%、深圳+27.2%，北京-27.0%，杭州、成都、苏州分别为-37.2%、-22.7%、-25.5%。 政策端，四川省印发城市更新“十五五”规划，拟实施城镇危旧房改造约6万套、改造老旧小区8000个、城中村改造420个；厦门推出灵活就业人员公积金缴存补贴新政。 报告认为全国销售虽仍下滑，但优质房企重点布局的核心城市已现持续结构性改善，板块对悲观预期过度反应，建议短期左侧布局，关注招商蛇口、滨江集团、我爱我家。

主要观点

• 行业评级维持“同步大市”，评级变动为维持。

• 29城新房最近7天（8/9-8/15）成交面积合计195.9万平，同比-8.6%，降幅较前值（8/2-8/8，-8.3%）扩大；相较2024年同期增速为-12.5%。

• 13城二手房最近7天成交面积合计162.6万平，同比+8.8%，高于前值5.1%，维持增长；相较2024年同期增速为10.4%。

• 10城新房及二手房最近7天合计成交232.0万平，同比-3.5%，由前值3.4%转负；年初至今合计8883.4万平，同比+0.7%（前值0.9%）。

• 年初至今（1/1-8/15）29城新房累计8242.1万平、同比-7.3%（与前值持平）；13城二手房累计5796.5万平、同比+5.7%（前值5.6%）。

• 月初至今（8/1-8/15）新房明显走弱：29城新房406.9万平、同比-11.6%（上月整月为-2.3%）；13城二手房334.1万平、同比+3.8%（上月整月为17.4%）。

• 一线城市分化：年初至今北京/上海/深圳新房成交510.5/875.5/199.1万平，同比-6.6%/6.6%/2.5%；月初至今同比-27.0%/47.4%/27.2%；二手房年初至今同比2.1%/12.2%/2.7%。

• 核心二线多数走弱：年初至今广州/杭州/成都/武汉/苏州新房同比+5.5%/-16.8%/-21.2%/+1.8%/-22.6%；月初至今杭州、成都、苏州分别为-37.2%、-22.7%、-25.5%。

• 二手房成交占比维持高位：年初至今北京/上海/深圳/杭州/苏州二手房成交面积年累计占比分别为68.0%/62.6%/68.8%/48.8%/70.9%，本月至今分别为76.0%/61.2%/74.1%/60.7%/78.6%。

• 四川省印发《四川省城市更新“十五五”规划》：实施城镇危旧房改造约6万套（间）、改造老旧小区8000个、既有住宅加装电梯1.5万部、建设改造地下管网及附属设施5.9万公里以上、城中村改造420个、改造老旧街区厂区220个、新增公共停车位超9万个。

• 厦门市住房公积金中心推出优化灵活就业人员缴存补贴政策：首次以灵活就业人员身份缴存可获300元开户补贴，年度缴存补贴按结算年度内新缴存公积金结息金额的60%计算。

• 核心判断与策略：全国销售数据依然下滑，但优质房企重点布局的核心城市已出现持续的结构性改善，优质房企销售额同比依然在增长，板块已对悲观预期过度反应，建议短期进行左侧布局；风险提示为盈利能力继续下滑、销售不及预期、资产减值、政策效果不及预期。

论述逻辑

• 高频成交数据起步：最近7天29城新房同比-8.6%且降幅较前值-8.3%扩大，13城二手房同比+8.8%维持增长，10城合计由前值3.4%转负至-3.5%；月初至今新房同比-11.6%，较上月整月-2.3%明显走弱，得出新房弱、二手稳的基本判断。

• 下沉到城市层面验证分化：月初至今上海、深圳新房同比+47.4%、+27.2%领跑，北京-27.0%；杭州、成都、苏州年初至今同比-16.8%、-21.2%、-22.6%，显示核心城市之间冷热不均。

• 由数据推论行业结构：虽然全国销售数据依然下滑，但优质房企重点布局的核心城市已出现持续的结构性改善势头，优质房企销售额同比依然在增长。

• 落到投资结论：板块已对悲观预期过度反应→维持“同步大市”评级→建议短期左侧布局，关注深耕一线及核心二线城市的优质开发商（招商蛇口、滨江集团）及受益二手房回暖的经纪龙头（我爱我家）。

关键展望

• 报告明确建议短期可对板块进行左侧布局。

• 风险提示：盈利能力继续下滑、销售不及预期、资产减值的风险、政策效果不及预期的风险。

• 报告未给出个股评级、目标价或明确的后续验证时间窗口。

推荐标的

• 招商蛇口：报告建议关注，属于深耕一线及核心二线城市的优质开发商；报告未给出个股评级与目标价。

• 滨江集团：报告建议关注，属于深耕一线及核心二线城市的优质开发商；报告未给出个股评级与目标价。

• 我爱我家：报告建议关注，属于受益于二手房交易回暖的房地产经纪龙头；报告未给出个股评级与目标价。