高盛：中国：1月70城新房均价跌幅扩大

原标题：China: 70-city average primary property prices decline accelerated in January

摘要

高盛基于国家统计局70城房价数据指出，2026年1月新房市场经季调后加权均价环比年化下跌5.3%，跌幅较12月的4.4%扩大，同比下跌3.1%（12月为-2.7%）。所有城市层级房价环比跌幅均加剧，一线城市环比年化下跌3.6%（12月-3.0%），二线、三线城市分别下跌5.5%和5.9%（12月-4.1%和-5.3%）。二手房市场跌幅更大，NBS及第三方平台数据显示过去一年跌幅在10%-25%之间。尽管政策持续宽松，房价下行压力未减。高盛高频追踪显示30城新房成交量1月同比微增0.4%，但受春节错位影响失真；主要城市库存月数从12月的28个月升至1月的30个月，主要由二线城市推动。报告认为自2024年9月和1月政治局会议以来，政策旨在为楼市提供底部支撑，上海等城市收购存量房作保障性租赁住房是例证，预计2026年将继续放松房贷利率、一线城市限购及支持城中村改造和地方政府收购库存。

主要观点

• 1月70城新房加权均价经季调后环比年化下跌5.3%，跌幅较12月的4.4%扩大，同比跌幅从2.7%扩大至3.1%。
• 房价环比上涨的城市数量在1月继续减少（Exhibit 2）。
• 所有城市层级房价环比跌幅均加剧：一线城市环比年化-3.6%（12月-3.0%），二线城市-5.5%（12月-4.1%），三线城市-5.9%（12月-5.3%）。
• 低线城市面临更严重的供给过剩和基本面疲软，尽管有针对性宽松措施。
• 二手房市场跌幅更大，NBS及第三方平台数据显示过去一年跌幅在10%-25%之间（Exhibit 3）。
• 高盛高频追踪显示30城新房成交量1月同比微增0.4%，但受春节错位（2026年春节2月17日，2025年1月29日）影响失真。
• 主要城市库存月数从12月的28个月升至1月的30个月，主要由二线城市推动。
• 自2024年9月和1月政治局会议以来，政策旨在为楼市提供底部支撑。
• 上海等城市收购存量房作保障性租赁住房是政策例证。
• 预计2026年将继续放松房贷利率、一线城市限购及支持城中村改造和地方政府收购库存。

论述逻辑

报告从NBS发布的70城房价数据出发，指出1月新房均价环比年化跌幅扩大至5.3%，且所有城市层级均恶化，表明宽松政策尚未扭转下行趋势。同时，二手房市场跌幅更大（10%-25%），进一步印证楼市疲软。高频成交量数据受春节错位影响，但库存月数上升（30个月）显示去化压力加大。政策方面，政治局会议已明确托底意图，上海等城市收购存量房是具体行动，预计2026年将有更多宽松措施，但低线城市基本面弱势仍构成主要阻力。

关键展望

报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但指出预计2026年将继续放松房贷利率、一线城市限购及支持城中村改造和地方政府收购库存。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。

关键图表

Exhibit 1: In the primary market, the 70-city weighted average property price fell by 5.3% mom annualized in January

Exhibit 2: The share of cities that experienced sequentially higher property prices continued to decrease in primary markets in January

Exhibit 3: Secondary home prices declined further in January

Exhibit 4: Primary house prices continued to decline sequentially in January across all city tiers