2026-08-27 · 华泰证券 · 公司/行业基本面

华泰证券林正衡陈慎公司研究业绩点评招商积余（001914）：非住宅市拓核心能力得到充分彰显

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摘要

华泰证券分析师林正衡、陈慎于8月27日发布招商积余（001914）中报点评，维持“买入”评级，目标价由14.25元下调至11.44元。公司1H26营收97.7亿元、同比+7%，归母净利润5.0亿元、同比+0.2%，盈利能力进一步承压，主因非住宅基础物管毛利率受市场竞争影响同比下降。整体毛利率同比-1.1pct至11.0%，其中非住宅基础物管毛利率同比-1.6pct至10.3%，专业增值服务同比-2.2pct至7.3%。市拓端表现亮眼：新签年度合同额同比+19%至20.9亿元，第三方新签同比+28%至20.3亿元（千万级项目占58%），其中非住宅同比+31%，在管面积同比+10%至4.1亿平。公司正以昆山招商花园城（1Q26评估值15.3亿元）申报商业不动产REITs，深交所进度为“已问询”（7月7日），若成功发行预计产生一次性出表收益、商管收入或增加。华泰基于市场竞争下调毛利率，将26-28年归母净利润下调7%/6%/5%至9.3/10.0/10.8亿元，对应EPS 0.88/0.95/1.03元、26E股息率3.5%。估值方面给予合理26PE 13倍（可比平均11倍），目标价11.44元；现价8.93元（8月26日收盘）。

主要观点

1H26营收97.7亿元、同比+7%，归母净利润5.0亿元、同比+0.2%，净利增速低于营收，盈利能力进一步承压

在管面积同比+10%至4.1亿平，带动基础物管营收同比+10%；物管/资管板块营收同比+7%/-4%

毛利率同比-1.1pct至11.0%：住宅/非住宅基础物管毛利率10.6%/10.3%（-0.1/-1.6pct），专业增值服务7.3%（-2.2pct），持有物业出租及经营56.6%（-1.4pct），主因行业降价、收缴压力与激烈竞争

公司通过压降销管费用率及有息负债减少带来的财务费用节约，部分对冲了毛利率下降的影响

激烈竞争下非住宅市拓仍取得亮眼增速：新签年度合同额同比+19%至20.9亿元，第三方新签同比+28%至20.3亿元（千万级项目占58%），其中住宅/非住宅同比+2%/+31%

公司加快发展IFM、高校等重点赛道并提升医院赛道专业能力，通过集团、地物协同及合资公司协同等多元方式获取项目

公司对新项目质量和回款要求严格，但受市场竞争影响，新项目可能需要一定时间孵化才能达到理想盈利水平

商业不动产REITs推进中：5月公告以昆山招商花园城为底层资产申报发行，深交所进度“已问询”（7月7日），仍待反馈审核和最终发行；1Q26该资产账面价值14.6亿元、评估值15.3亿元

REITs若成功发行预计产生一次性出表收益（参考衡阳项目处理，可能不影响当年分红规模），未来租金收入或减少（25年该项目营收1.5亿元），但招商商管作为运营管理机构、商管收入或将增加

基于市场竞争下调毛利率，26-28年归母净利润预测下调7%/6%/5%至9.3/10.0/10.8亿元；26年较25年剔除出售衡阳项目影响的归母净利润（9.1亿元）+2%；对应EPS 0.88/0.95/1.03元、26E股息率3.5%；REITs尚未获批，暂未纳入盈利预测

估值与评级：可比公司平均26PE为11倍（Wind一致预期），综合考虑非住宅市拓能力、A股流动性溢价与承压盈利，合理26PE收窄至13倍，目标价由14.25元（15倍26PE）下调至11.44元，维持“买入”

风险提示包括商业不动产REITs发行不确定性、物业费降价收缴和退盘风险、市拓竞争和人工成本刚性上涨、关联房企支持减弱

关键展望

商业不动产REITs为后续关键验证点：深交所申报进度“已问询”（7月7日），仍待反馈审核和最终发行，是否成功、发行时间、发行定价均存在不确定性；若成功将产生一次性出表收益并扩大招商商管管理规模

全年业绩展望：不考虑2H25出售衡阳项目影响及正在推进的REIT发行一次性出表收益，预计公司业绩或将保持稳中有升

维持“买入”评级、目标价11.44元（对应13倍26PE）；评级基于报告发布日后6至12个月内相对基准（A股为沪深300）的回报预期

风险窗口：物业费降价、收缴率不及预期和存量项目退盘；市拓竞争与人工成本刚性上涨（尤其考虑社保从严缴纳趋势）；关联房企若地产复苏不及预期可能减弱支持

华泰证券 林正衡 陈慎 公司研究 业绩点评 招商积余（001914）：非住宅市拓核心能力得到充分彰显

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