财信证券 陈刚 行业研究 行业点评 房地产周报：二手房成交维持增长，上海优化房地产政策

摘要

最近7天（8/16-8/22）30城新房成交面积221.7万平方米，同比-6.3%（前值-8.8%），年初至今累计8499.3万平方米，同比-7.2%，新房销售同比继续下滑；同期13城二手房成交面积174.1万平方米，同比+12.9%（前值+8.8%），年初至今累计5970.6万平方米，同比+5.9%，二手房维持增长；10城新房及二手房合计最近7天成交258.0万平方米，同比+7.1%，较前值-3.5%由负转正。 城市层面，上海表现最强，月初至今（8/1-8/22）新房成交同比+37.9%、二手房同比+20.9%，而杭州、成都、苏州年初至今新房同比分别-16.1%、-21.2%、-22.0%。 政策方面，上海8月20日出台5方面8项优化措施，首套房商贷最低首付比例统一为15%，“以旧换新”最高补贴8万元；国务院修改后的《住房公积金管理条例》将自2026年9月20日起施行。 报告认为优质房企重点布局的核心城市已出现持续的结构性改善，板块已对悲观预期过度反应，建议关注招商蛇口、滨江集团、我爱我家。

主要观点

• 二手房成交维持双位数增长：最近7天13城二手房成交面积合计174.1万平方米，同比+12.9%（前值+8.8%）；年初至今累计5970.6万平方米，同比+5.9%（前值+5.7%）；月初至今508.2万平方米，同比+6.7%。

• 10城新房及二手房合计成交由负转正：最近7天合计258.0万平方米，同比+7.1%（前值-3.5%）；年初至今累计9141.4万平方米，同比+0.9%；月初至今742.4万平方米，同比+0.3%。

• 与2024年同期相比，二手房表现同样占优：年初至今13城二手房成交相较2024年同期增长19.7%，而30城新房相较2024年同期下滑11.1%。

• 北京、上海、深圳新房月初至今同比全部转正：年初至今新房成交面积分别为532.2/900.0/203.1万平方米，同比-4.6%/6.9%/2.6%；月初至今（8/1-8/22）同比增速分别为9.2%/37.9%/20.1%。

• 北上深二手房维持正增长：年初至今二手房成交面积分别为1115.4/1506.9/450.8万平方米，同比2.0%/12.4%/2.4%；月初至今同比增速分别为-4.9%/20.9%/-2.1%，上海单月增速达20.9%。

• 八城新房年初至今明显分化：北京/上海/深圳/广州/杭州/成都/武汉/苏州同比增速分别为-4.6%/6.9%/2.6%/6.0%/-16.1%/-21.2%/2.7%/-22.0%，上海、广州、武汉为正增长，杭州、成都、苏州深度下滑。

• 二手房已成交易主导：年初至今二手房成交面积年累计占比北京/上海/深圳/杭州/苏州分别为67.7%/62.6%/68.9%/48.8%/71.0%，本月至今分别为69.3%/62.0%/74.0%/55.3%/77.6%。

• 上海8月20日优化房地产政策，涵盖5个方面8项措施：优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置、推进收购二手住房；首套房商贷最低首付比例统一为15%，二套房外环内不低于25%、外环外不低于15%（含宝山、嘉定区全域），“以旧换新”最高补贴8万元。

• 国务院8月18日发布修改《住房公积金管理条例》的决定，自2026年9月20日起施行：提取公积金支付房租不再设门槛，新增装修自住住房、支付物业费等提取情形，灵活就业人员可自愿缴存。

• 上海明确“十五五”城市更新和住房发展任务（七大方面28项）：到2030年底实施老旧小区改造3000万-4000万平方米，新增供应商品住宅2500万-2800万平方米。

• 投资建议：维持房地产行业“同步大市”评级。全国销售数据依然下滑，但优质房企重点布局的核心城市已出现持续的结构性改善势头，优质房企销售额同比依然在增长，板块已对悲观预期过度反应，建议关注招商蛇口、滨江集团、我爱我家。

论述逻辑

• 第一步（数据起点）：周度高频数据呈现结构性分化——全国新房成交同比继续下滑（30城-6.3%），但二手房同比双位数增长（13城+12.9%），10城新房及二手房合计同比由负转正至+7.1%。

• 第二步（城市拆解）：进一步拆分城市结构，优质房企重点布局的核心城市表现突出，上海月初至今新房同比+37.9%、二手房同比+20.9%，北上深新房月初至今全部转正，印证核心城市的结构性改善。

• 第三步（政策验证）：上海出台5方面8项优化措施（首付降至15%、以旧换新最高补贴8万元等）叠加国务院公积金条例修订，降低购房门槛，为核心城市改善势头提供政策支撑。

• 第四步（推至结论）：全国总量弱+核心城市结构性改善+优质房企销售额同比仍在增长 → 板块已对悲观预期过度反应 → 维持行业“同步大市”评级，建议关注深耕核心城市的优质开发商（招商蛇口、滨江集团）与受益二手房回暖的经纪龙头（我爱我家）。

关键展望

• 政策落地时点：修改后的《住房公积金管理条例》自2026年9月20日起施行，公积金提取付房租不再设门槛、新增装修和物业费等提取情形、灵活就业人员可自愿缴存。

• 上海“十五五”量化目标：到2030年底实施老旧小区改造3000万-4000万平方米，新增供应商品住宅2500万-2800万平方米。

• 风险提示：盈利能力继续下滑、销售不及预期、资产减值的风险、政策效果不及预期的风险。

推荐标的

• 房地产行业：维持“同步大市”评级（评级变动：维持）。

• 招商蛇口：建议关注，理由为深耕一线及核心二线城市的优质开发商；报告未给出个股评级与目标价。

• 滨江集团：建议关注，理由为深耕一线及核心二线城市的优质开发商；报告未给出个股评级与目标价。

• 我爱我家：建议关注，理由为受益于二手房交易回暖的房地产经纪龙头；报告未给出个股评级与目标价。