国金证券 地产专题分析报告：二手房成交放量

摘要

新房市场景气度下行趋缓，本周（9.12-9.18）47城新房成交面积录得244.23万平方米，环比回升0.4%，但同比降幅录得-18.7%，整体依然承压且回升幅度弱于季节性。 二手房景气度底部企稳，本周22城二手房成交量环比回升17.6%，同比由负转正录得12.0%。 更加领先的重点城市实时成交套数9月同比增长26%，热度仍较高，预计9月中下旬起二手房网签将持续放量。 供给端方面，9月26个重点城市二手房挂牌量月环比由降转升录得0.4%，9月以来连续三周周环比增加0.2%，短期供给侧压力小幅增加。 整体看，“金九”成交热度逐渐显现，后续房价走势更多取决于供给去化情况。

主要观点

• 新房景气度下行趋缓但整体承压，成交回升幅度弱于季节性。

• 本周（9.12-9.18）47城新房成交面积244.23万平方米，环比回升0.4%，同比下降18.7%。

• 各能级城市二手房成交面积同比均承压，其中一、二、三线同比分别为-15.3%、-10.7%、-27.5%。

• 二手房景气度底部企稳，22城成交量同环比均实现改善。

• 重点城市实时成交套数领先指标高增，显示9月二手房热度较高并进入放量阶段。

• 供给侧压力小幅回升，26个重点城市二手房挂牌量月环比由降转升。

• “金九”成交热度逐渐显现，后续房价走势将由供给去化情况决定。

论述逻辑

• 跟踪47城新房与22城二手房最新周度成交数据 -> 发现新房回升弱于季节性、二手房同环比明显改善 -> 结合领先的重点城市实时成交套数高增26% -> 推导得出9月中下旬二手房网签将持续放量 -> 叠加挂牌量微增推论出“金九”热度显现但供给压力小幅增加，后续房价取决于去化。

关键展望

• 预计9月中下旬起二手房网签将持续放量。

• 后续房价的走势更多取决于供给去化的情况。

• 若重点城市二手房挂牌量超预期回升或租金价格大幅回落，可能导致房价下行幅度和速度超预期。

• 宏观经济超预期下行可能导致居民预期再度转弱，进而拖累房地产市场止跌节奏。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的

关键图表

图1. 图表 1: 新房成交面积回升幅度弱于季节性

图2. 图表 2: 22 城二手房成交面积同环比回升