姜好幸 刘汪 行业研究 行业定期 房地产行业月报：投资端延续调整，核心城市价格韧性仍在

摘要

2026年1-7月全国房地产开发投资43009亿元，同比-19.2%，降幅较1-6月扩大1.2pct；新开工面积26700万平方米，同比-24.0%，降幅扩大0.6pct，投资端延续调整。 竣工面积19195万平方米，同比-23.2%，降幅收窄0.5pct，7月单月竣工同比-18.5%、降幅收窄6.5pct，竣工端边际改善。 销售端延续筑底：1-7月新建商品房销售面积45021万平方米，同比-11.8%；销售额42718亿元，同比-13.1%、降幅收窄0.5pct，金额表现好于面积。 资金端整体偏紧，1-7月到位资金45748亿元，同比-20.3%；但定金及预收款（-14.4%）、个人按揭贷款（-23.5%）降幅均收窄1.4pct，销售回款边际修复。 报告判断行业修复仍以结构性特征为主，核心城市、优质项目及具备稳定融资能力和产品竞争力的房企有望率先受益，维持行业“增持”评级，推荐华润置地、招商蛇口、新城控股、华润万象生活、绿城服务、贝壳-W等标的。

主要观点

• 开发投资降幅继续走扩：2026年1-7月全国房地产开发投资43009亿元，同比-19.2%，降幅较1-6月扩大1.2pct；7月单月开发投资4935亿元，同比-27.4%，降幅较6月走扩3.0pct，行业投资端仍处调整阶段

• 新开工延续低位：1-7月房屋新开工面积26700万平方米，同比-24.0%，降幅较1-6月扩大0.6pct；7月单月新开工3461万平方米，同比-27.8%，反映房企对新增供给保持强约束、主动控制库存

• 竣工端边际改善：1-7月房屋竣工面积19195万平方米，同比-23.2%，累计降幅较1-6月收窄0.5pct；7月单月竣工1974万平方米，同比-18.5%，降幅较6月收窄6.5pct，表现好于开发投资及新开工

• 土地市场“总量收缩、核心集中”：1-7月TOP100房企拿地总额4189亿元，同比-27.6%，但降幅较1-6月收窄6.1pct，7月核心城市部分优质地块保持较高热度，头部房企向核心城市及高确定性项目集中

• 销售面积仍承压、金额降幅收窄：1-7月新建商品房销售面积45021万平方米，同比-11.8%，降幅扩大0.2pct；销售额42718亿元，同比-13.1%，降幅收窄0.5pct，销售金额表现相对好于销售面积

• 7月单月销售边际改善：销售面积4881万平方米，同比-13.4%，降幅较6月收窄0.9pct；销售额4773亿元，同比-8.9%，降幅收窄5.0pct；7月为传统淡季，但同比表现未进一步明显恶化

• 70城房价同比降幅继续收窄：7月新房价格环比-0.2%（与6月持平）、同比-3.4%（收窄0.1pct）；二手房环比-0.3%（持平）、同比-5.4%（收窄0.2pct）

• 一线城市价格韧性突出：7月一线/二线/三线城市新房价格环比分别为0.0%/-0.1%/-0.3%，二手房环比分别为+0.2%/-0.3%/-0.4%，一线城市二手房连续5个月环比回升

• 到位资金整体仍偏紧：1-7月房地产开发企业到位资金45748亿元，同比-20.3%，降幅较1-6月小幅走扩0.1pct；7月单月到位资金5515亿元，同比-21.0%，降幅较6月收窄4.0pct

• 资金分项分化、回款类修复：1-7月国内贷款6300亿元、同比-32.1%（降幅扩大0.4pct）；自筹资金16544亿元、同比-18.5%（扩大2.1pct）；定金及预收款14376亿元、同比-14.4%（收窄1.4pct）；个人按揭贷款6040亿元、同比-23.5%（收窄1.4pct）

• 投资建议沿三条主线：1）开发：推荐华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余；3）经纪：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家

• 风险提示：政策效果不及预期、销售与回款不及预期、行业流动性风险加剧

论述逻辑

• 数据起点：1-7月开发投资同比-19.2%（降幅走扩1.2pct）、新开工-24.0%、到位资金-20.3%，供给端与资金端继续承压，在“控增量、去库存、优供给”导向下房企投资决策以控风险、提高项目确定性为主

• → 出现边际改善信号：竣工降幅收窄0.5pct、7月单月销售金额降幅收窄5.0pct、定金及预收款与个人按揭降幅均收窄1.4pct、7月单月到位资金降幅收窄4.0pct，资金循环呈局部修复

• → 价格端验证核心城市韧性：70城房价同比降幅收窄＋一线城市二手房连续5个月环比回升，判断房价快速调整压力正逐步释放，但尚未进入普遍性上涨阶段

• → 推论行业修复以结构性特征为主：核心城市、优质项目及具备稳定融资能力和产品竞争力的房企率先受益，行业资源继续向优质主体集中

• → 落地为投资建议：维持行业“增持”评级，按开发/物业管理/经纪三条主线给出推荐标的，并提示政策效果、销售回款、流动性三大风险

关键展望

• 短期验证窗口：随着政策托底延续、核心城市改善需求释放及同期基数变化，全国商品房销售同比降幅或逐步收窄，重点关注核心一二线城市成交持续性及“金九银十”供货和去化情况

• 投资端展望：全国开发投资的全面企稳仍需销售端和资金端持续改善；核心市场土地投资边际活跃有望为后续优质供给提供支撑

• 供给端展望：短期新开工预计仍将维持低位，随着存量库存进一步消化及核心城市销售修复，供给端降幅有望逐步趋稳

• 价格端展望：后续核心城市改善型需求和高品质项目入市有望对新房价格形成支撑；二手房仍需关注挂牌量及“以价换量”压力

• 资金端展望：随着销售端逐步筑底及政策效果持续传导，房企资金压力存在边际缓释空间，但整体资金面持续改善仍需销售回款和信用融资同步恢复

• 行业评级：增持（维持）

推荐标的

• 华润置地：推荐（房地产开发主线），逻辑为行业修复以结构性为主，核心城市、优质项目及融资稳定房企率先受益

• 招商蛇口：推荐（房地产开发主线）

• 新城控股：推荐（房地产开发主线）

• 保利发展：建议关注（房地产开发主线）

• 华润万象生活：推荐（物业管理主线）

• 绿城服务：推荐（物业管理主线）

• 保利物业：建议关注（物业管理主线）

• 招商积余：建议关注（物业管理主线）

• 贝壳-W：推荐（房地产经纪主线）

• 我爱我家：建议关注（房地产经纪主线）