2026-06-23 · JPMorgan · 公司/行业基本面

摩根大通：香港住宅地产——房价已达全年目标，下半年动能或放缓

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原标题：J P M O R G A N: Hong Kong Residential Property

摘要

摩根大通报告指出，香港二手房价年初至今已反弹10.4%（自低点反弹17.9%），达到2026年全年10-15%涨幅预测的上限，但下半年增速可能放缓至5%以下。尽管资本外流管控和加息担忧已被充分讨论，报告认为最大下行风险是港股持续疲弱，历史上恒指领先房价3-6个月。幸运的是，库存、租金增长、人口等基本面仍健康，因此预测房价涨速放缓但上升周期延续。报告下调了覆盖开发商的目标价平均10%，并偏好净现金或即将净现金的标的，如长实集团和信和置业。新鸿基地产年初至今跑赢21%，短期可能获利回吐，但回调时可逢低吸纳。新世界发展和恒基地产因杠杆较高可能表现落后。

主要观点

二手房价指数年初至今上涨10.4%，自低点反弹17.9%，已触及全年预测区间上沿。
高频数据出现分化：周度二手房价指数过去四周仍上涨1.0%，但存在三周滞后；5月成交量同比滚动增长40%，但部分指标降温。
一手房销售率从>70%降至64%，部分因开发商定价激进（平均溢价23%）。
35个屋苑二手成交量连续两周低于60宗，部分受天气影响。
15个屋苑周末看房预约数过去三周超过570次，创年内新高，显示购房兴趣仍在但转为观望。
两大已知风险：资本外流管控（文件837未明确提及房地产，且内地居民购汇购房从未被允许）和加息预期（摩根大通维持2026年不加息判断，但若加息，香港最优惠利率将跟随）。
报告更担忧恒生指数持续疲弱：年初至今已下跌15%，若再持续3-6个月将打压楼市情绪。
库存处于最优水平：一手未售库存1.67万套，相当于9个月去化；二手挂牌2.92万套，相当于7个月去化。
人口增长、租金增长及低空置率（<5%）等支撑因素仍完好。
板块自5月高点已回调18%，目前交易于50% NAV折让（低于历史均值1个标准差）或4.7%股息率（高于历史均值1个标准差）。
报告将目标价平均下调10%，选股偏向防御性。

论述逻辑

报告从房价已达标切入，指出下半年增速将放缓，但上升周期未结束。通过分析高频数据（价格、成交量、看房量）的分化，说明市场从过热转向观望。接着评估两大已知风险（资本外流和加息），认为其单独不足以逆转周期。核心担忧是恒指持续下跌，历史上与房价高度相关。但库存、人口、租金等基本面健康，因此判断只是增速放缓而非转向。最后基于估值和杠杆水平，给出防御性选股建议。