摩根大通：香港地产：住宅市场更新

原标题：J.P. Morgan Hong Kong Property：Residential Market Updates

摘要

摩根大通在2026年2月25日的报告中更新了香港住宅市场动态。自2025年3月低点以来，二手房价已反弹10.7%，当前处于早期复苏阶段（已持续47周，涨幅11%）。成交量保持强劲，12个月滚动成交量约9000套，接近历史高位。豪宅市场回暖，2025年价值超3000万港元的交易量同比增长14%-29%。开发商信心增强，多个项目提价或减少折扣。银行估值指数转正，买家溢价成交（平均溢价4%）。报告认为，股市韧性、利率下行、政策支持等因素将推动房价持续上行。

主要观点

• 香港二手房价自2025年3月低点反弹10.7%，当前处于早期复苏阶段（2025年3月16日至2026年2月8日，47周，涨幅11%）。
• 历史上早期复苏阶段平均持续25周，涨幅12%，当前复苏已超过平均时长。
• 成交量持续稳健，12个月滚动成交量约9000套，接近42个月滚动均值。
• 2025年豪宅交易量：3000-5000万港元区间970套（同比+14%），超5000万港元区间842套（同比+29%）。
• 开发商提价：Deep Water Pavilia II提价3%，KT Marina提价4.7%，Grand Mayfair提价1.4%-7.0%。
• 开发商减少折扣：Le Mont折扣从16%降至6%，101 Kings Road从27%降至16%。
• 近期土地收购：新九龙6674号地块（Sino/Great Eagle）隐含利润率19%，NKIL 6675号地块（COLI）利润率8%。
• 银行估值指数转正，二手房价周环比上涨。
• 买家溢价成交：随机抽取12笔交易，平均溢价4%，其中Sorrento（九龙站）溢价15%。
• 二手挂牌量自2025年5月下降20%，卖家信心增强。
• 周末看房预约量保持高位，2026年2月约600次/周。

论述逻辑

报告通过历史周期对比（1994年以来四个阶段）指出当前处于早期复苏，并列举成交量、开发商提价、土地收购利润率、银行估值转正、买家溢价、挂牌量下降、看房量强劲等证据，论证房价上行趋势可持续。同时强调股市韧性（恒生指数与房价正相关）和利率下行（HIBOR降至<1%）为关键驱动。

关键展望

报告未明确给出未来房价目标或时间窗口，但指出以下因素应推动房价持续上行：股市韧性、利率下行、政策支持（如印花税减免、CIES扩大至住宅）。风险方面未明确提及。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。