2026-07-14 · Goldman Sachs · 公司/行业基本面

高盛：中国地产周度总结：第28周——成交量环比走弱，领先指标下行

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原标题：Goldman Sachs China Property Weekly Wrap：Week 28 Wrap~Sequential volume weakening with leading indicators trended lower

摘要

报告覆盖第28周（截至2026年7月14日）中国地产市场数据。新房成交量环比下降25%，同比下降6%；二手房成交量环比下降6%，同比持平。7月至今（MTD）新房中位数成交面积环比下降3%，同比上升5%；二手房中位数成交面积环比下降9%，同比上升11%。年初至今新房成交面积同比下降12%，二手房同比上升1%。库存环比下降0.4%，库存月数为27.0个月（6月平均为27.5个月）。覆盖的较强国企开发商股价平均环比下跌2%，其中中国海外发展（0688.HK，买入）逆势上涨4%。报告还通过GSPC追踪器预测6月竣工面积同比下降约20%，全年预计同比下降1%。

主要观点

政策方面：国务院发布《十五五扩大消费计划》，强调房地产市场持续健康发展，但3月提及的利用专项债收购未售房产和房地产相关税收减免未在计划中提及。
新房市场：第28周新房成交面积环比下降25%，同比下降6%；新房搜索活动环比持平。
二手房市场：第28周二手房成交面积环比下降6%，同比持平；二手房带看量和认购量（领先登记销售1-2周）分别环比下降8%和6%。
价格预期：中介和卖家的房价上涨预期均有所下降。
新增供应：新房新增挂牌量环比下降9%，低于6月均值7%，低于2025年7月水平18%。
7月至今表现：新房中位数成交面积环比下降3%，同比上升5%；二手房中位数成交面积环比下降9%，同比上升11%。
年初至今表现：新房成交面积同比下降12%，较2024/2023年水平分别下降13%/38%；二手房成交面积同比上升1%，较2024/2023年水平分别上升17%/11%。
库存：库存环比下降0.4%，库存月数为27.0个月（6月平均为27.5个月）。
估值：覆盖的较强国企开发商股价平均环比下跌2%，其他开发商平均环比下跌2%。离岸/在岸覆盖标的平均交易于2026年末NAV折价39%/36%，对应2026年市净率0.4倍/0.4倍。
竣工预测：GSPC追踪器显示6月竣工面积同比下降约20%（NBS/GSe估计5月同比下降20%/高十位数），全年预计同比下降1%。
新开工预测：基于300城土地销售趋势和全国水泥出货率（环比下降1.1个百分点至42%），6月新开工面积同比降幅预计为二十多个百分点（NBS/GSe估计5月同比下降25%/低二十个百分点）。
贝壳（BEKE）GTV：新房和二手房GTV在2Q26预计同比增长2%（新房/二手房分别为-23%/+12%）。

论述逻辑

报告从政策面入手，指出国务院扩大消费计划虽提及地产市场健康发展，但未纳入短期刺激措施。随后通过周度高频数据（新房、二手房成交量、带看量、认购量、价格预期、新增供应）展示市场动能环比走弱，但同比仍有改善。库存和估值数据表明行业仍处低位。最后通过GSPC模型和土地销售等领先指标，预测竣工和新开工的短期趋势，并延伸至对贝壳GTV的估算。