汇丰：中国地产需求受负担能力修复支撑

原标题：Demand reawakens: Affordability at a decade-best level

摘要

汇丰认为，中国房地产板块近期反弹有望在基本面改善下重新获得动能。报告用 106 个城市的房价收入比和月供收入比衡量住房负担能力，发现房价下跌与按揭利率下降共同推动各线城市负担能力显著改善，整体已回到约十年前水平。上海案例显示，70 平方米住房的商业贷款月供占家庭可支配收入比例从 2021 年的 82% 降至当前 50%，若混合公积金贷款则降至 48%。核心结论是：住房负担能力改善正在唤醒大众市场二手房需求，并可能通过二手房流动性修复向改善型新房项目和优质开发商定价能力传导。

主要观点

• 汇丰认为，中国地产需求侧正在获得负担能力改善的支持。房价收入比已回到约十年前水平，按揭月供能力也因利率下降明显改善。

• 报告强调，市场较充分认识到房价下跌对负担能力的改善，但低按揭利率带来的月供节省被低估。房价和利率双降共同扩大了可购房家庭池。

• 上海 70 平方米住房案例显示，商业贷款月供从 2021 年的约 1.3 万元降至当前 9400 元，占家庭可支配收入比例从 82% 降至 50%；混合贷款口径下占比从 76% 降至 48%。

• 50% 月供收入比是重要阈值，因为银行通常不会批准月供超过月收入 50% 的贷款。上海大众市场重新触及这一阈值，意味着平均收入家庭重新进入可购房范围。

• 上海二手房占成交的 57%，300 万元以下单位占二手成交的 64%。汇丰认为，老旧低总价房源负担能力改善会在限购放松后支撑二手市场活跃度。

• 二手房流动性修复有助于稳定房价预期，并缓解投资者对高端需求不足以支撑整体市场的担忧，使市场在不同产品结构间形成更均衡的新状态。

• 报告认为下一阶段关键应从二手房市场恢复转向新房市场。二手房流动性提升可释放换房需求，改善型项目的快速去化和价格上行将成为市场情绪和开发商定价能力的重要验证。

• 城市分化仍重要。汇丰预计，在供给收缩更明显的城市，二手房向新房的传导会更快体现，因此需要持续跟踪开发商核心项目销售表现。

• 个股层面，汇丰继续偏好华润置地和建发国际，均为买入评级，理由是二者拥有丰富的高端项目储备；同时认为建发国际年初至今股价表现仍有追赶空间。

论述逻辑

房价从高点回落且按揭利率显著下降 → 106 城房价收入比和月供收入比均回到更可承受水平 → 上海等一线城市大众市场房源重新接近银行认可的月供收入阈值 → 低总价二手房成交活跃并提升二手房流动性 → 二手流动性改善释放换房需求并稳定房价预期 → 改善型新房项目去化和涨价能力成为下一阶段核心观察 → 因此汇丰偏好拥有优质项目储备的华润置地和建发国际。

关键展望

• 若二手房成交继续活跃且房价预期企稳，改善型新房需求会逐步释放，优质开发商的项目去化速度和定价能力可能改善。

• 供给收缩城市可能更快出现二手房向新房的传导，后续应密切跟踪核心城市假期销售、二手成交面积占比和环比房价转正城市数量。

• 若按揭利率保持低位且房价不再快速下跌，住房负担能力改善对大众市场需求的支撑会延续；若收入预期走弱或政策放松不足，复苏斜率会放缓。

推荐标的

• 汇丰继续偏好华润置地 1109 HK，买入评级，目标价 HKD43.80，认为其销售动能、经常性收入和执行能力支撑估值。

• 汇丰继续偏好建发国际 1908 HK，买入评级，目标价 HKD19.90，认为其年轻土地储备和较高盈利可见度带来上行空间。

关键图表

Figure 1：图1：各线城市房价收入比普遍改善，住房价格负担能力已大致回到十年前水平。

Figure 2：图2：月供收入比显著下降，说明按揭利率下调对住房可负担性的改善同样重要。

Figure 3：图3：以上海 70 平方米住房为例，当前月供占家庭收入比例降至约 50%，明显低于 2021 年的 82%。

Figure 4：图4：上海二手房单套总价明显低于新房，二手市场更能承接大众购房需求。

Figure 5：图5：上海 300 万元以下单位占二手房成交约 64%，低总价房源是二手市场活跃的核心。

Figure 6：图6：上海 4 月二手房成交达到 28742 套，为 2016 年以来同期新高，显示流动性明显修复。

Figure 7：图7：截至 2026 年 3 月，各线城市房价较峰值回调 11% 至 25%，房价调整是负担能力修复的基础。

Figure 8：图8：加权平均按揭利率较上一轮高点下降 2.6 个百分点，显著降低购房月供。

Figure 9：图9：租金收益率吸引力提高，说明房价回调后持有住房的相对回报有所改善。

Figure 10：图10：4 月重点城市日均二手成交延续 3 月动能，上海、成都、北京等城市成交量居前。

Figure 11：图11：13 个重点城市二手成交面积占比持续上升，二手房已成为市场复苏的重要载体。

Figure 12：图12：二手房价格环比转正城市数量上升，显示价格预期正在从成交修复中获得支撑。

Figure 13：图13：估值汇总表显示，汇丰对华润置地和建发国际均维持买入评级，并给出约 25% 上行空间。

Figure 14：图14：主要开发商 12 个月前瞻市盈率处于历史区间内，板块估值尚未完全反映基本面修复。

Figure 15：图15：主要开发商相对净资产价值仍有较大折价，显示市场对地产复苏仍保留风险折价。

Figure 16：图16：2026 年初至今股价表现分化明显，华润置地涨幅领先，而建发国际仍有追赶空间。

Figure 17：图17：主要开发商历史市净率仍低于长期均值，说明权益估值修复空间取决于销售和利润率改善。