摩根大通：地产数据监测：中国内地：领先指标小幅改善；香港：Sierra Sea 实现良好销售率

原标题：J.P. Morgan Property Data Monitor：Mainland China： leading indicators marginally improved； HK： Sierra Sea achieved good sell~through rates

摘要

报告监测中国内地和香港地产市场最新数据。中国内地方面，中原一线城市二手房挂牌价指数从20.0升至20.8，经理人信心指数从48微升至49，但60城新房销售登记同比下降46%，12城二手房销售登记同比下降3%。香港方面，Sierra Sea二期二批229个单位以12.1K港元/平方呎售罄，三批218个单位即将推出；二手房价格指数周环比下降0.7%，但预计2026年上涨5-7%。信用方面，万科修订债券展期方案，拟先偿还40%本金，剩余60%展期一年。摩根大通首选股包括华润置地、华润万象生活、中国金茂及龙湖集团（中国内地），以及恒隆地产、太古地产、新鸿基地产、恒基兆业地产、长江和记实业（香港）。

主要观点

• 中国内地领先指标一：中原一线城市二手房挂牌价指数从20.0升至20.8，可能受近期增值税减免推动。
• 中国内地领先指标二：中原经理人信心指数从48微升至49。
• 60城新房销售登记同比下降46%（上周-41%），与2025年11-12月40-50%的同比降幅相似；周环比下降6%（上周-45%）。
• 12城二手房销售登记同比下降3%（上周-10%）。
• 南向资金周环比下降0.53%：华润万象生活+2.3%，融创中国+1.6%，碧桂园-5.5%，保利物业-4.4%。
• 中国内地地产板块上周下跌2%，跑输恒指（-0.2%）；跑赢股为雅生活服务和龙湖集团（均+4%），跑输股为碧桂园（-11%）和华润万象生活（-9%）。
• 摩根大通中国内地首选股：华润置地、华润万象生活、中国金茂；政策驱动反弹中的高贝塔股——龙湖集团。
• 香港中原估价指数（CVI）维持在73.4的高位（上周72.4），读数高于60意味着银行上调物业估值。
• 香港房价指数周环比下降0.7%；房价已从底部反弹7%，预计2026年上涨5-7%。
• Sierra Sea（新鸿基地产）二期二批229个单位以12.1K港元/平方呎（较上批高5%）全部售罄；新鸿基已公布第六张价单（155个单位，12.8K港元/平方呎，较上批高3%），将于1月21日推出最后一批218个单位。
• 香港35大屋苑二手房交易量周环比飙升56%至98个单位，为2024年4月以来最高。
• 香港地产板块上周上涨5%，跑赢恒指（-0.2%），由落后股带动；新世界发展飙升45%，无特定公司新闻，归因于投资者对家族支持的猜测及追逐低估值（0.2倍市净率）。
• 摩根大通香港首选股：收租股——恒隆地产、太古地产；开发商——信和置业、恒基兆业地产；综合企业——长江和记实业。
• 信用观点：JACI中国高收益地产指数上周上涨3%；万科修订债券展期方案，覆盖两笔原定2025年12月到期的境内债及一笔2026年1月22日可回售的11亿元人民币境内债，关键点包括：先偿还40%本金、剩余60%展期一年、提供项目公司应收账款增信、延长宽限期、向每位同意展期的投资者支付10万元现金。
• 营销反馈：中国内地/香港地产是上周新加坡/韩国营销中频繁讨论的话题；投资者关注万科是否为最后一个倒下的开发商，以及潜在违约对行业的影响；讨论较多的名字包括龙湖集团（摩根大通超配）、新城发展（流动性前景）和绿城中国（估值角度投资价值）。

论述逻辑

报告通过监测中国内地领先指标（挂牌价指数、经理人信心指数）的边际改善，结合新房和二手房销售数据仍显疲弱，指出市场处于筑底阶段。香港方面，Sierra Sea项目的强劲销售率（100%售罄）和二手房交易量飙升显示需求回暖，但房价指数周环比下跌表明短期波动。信用部分以万科修订展期方案为例，分析开发商流动性压力及市场对行业前景的担忧。最终，基于估值和政策预期，给出中国内地和香港地产股的首选推荐。

关键展望

• 中国内地：领先指标改善能否持续需观察；新房销售同比降幅仍大，需关注后续政策效果。
• 香港：预计2026年房价上涨5-7%；Sierra Sea最后一批218个单位将于1月21日推出，预计销售率良好。
• 信用：万科债券持有人将于本周对修订后的展期方案进行投票；投资者关注万科是否为最后一个倒下的开发商。

推荐标的

• 中国内地地产：

- 华润置地（1109.HK）：超配，目标价未明确，首选股。

- 华润万象生活（1209.HK）：超配，首选股。

- 中国金茂（0817.HK）：超配，首选股。

- 龙湖集团（0960.HK）：超配，政策驱动反弹中的高贝塔股。

• 香港地产：

- 恒隆地产（0101.HK）：超配，首选收租股。

- 太古地产（1972.HK）：超配，首选收租股。

- 信和置业（0083.HK）：超配，首选开发商。

- 恒基兆业地产（0012.HK）：超配，首选开发商。

- 长江和记实业（0001.HK）：超配，首选综合企业。

• 信用推荐：

- 龙湖集团（LNGFOR 2027/2028/2029/2032）：超配。

- 新城发展（FTLNHD 2026/2027/2028）：中性。

- 万科（VNKRLE 2027/2029）：中性。

- 绿城中国（GRNCH 2028）：中性。

- 中国金茂（CHJMAQ 2029）：中性。

- 华润置地（CRHZCH 2029）：中性。

- 中国海外发展（CHIOLI 2028/2030/2035/2043）：中性。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。