摩根大通：中国地产：两会无意外，符合预期

原标题：J.P. Morgan China Property NPC： No surprises, as expected

摘要

摩根大通认为，2026年两会发布的政府工作报告和十五五规划纲要中，房地产相关表述与此前基调一致，未出现超预期政策。报告指出，政府仍将房地产市场置于“风险化解”框架下，未展现提振房价或恢复购房者信心的更强承诺。此前市场关注的“止跌回稳”表述已不再出现。但投资者预期本就较低，因此两会未带来意外。报告预计，短期内板块可能表现落后，但4月底政治局会议前市场可能重获动能，因历史上政策基调调整更多发生在政治局会议而非两会。报告维持对华润置地、华润万象生活和中国金茂的增持评级，并认为在政策驱动反弹中，中国海外发展（国企）和龙湖集团（民企）有更大上行空间。

主要观点

• 政府工作报告对房地产的表述无重大变化，仍主要归入“风险化解”部分，表明政策制定者仍视房地产市场为风险领域，需更多政策化解风险，但尚无刺激市场本身的计划。
• 与2025年两会相比，2026年政府工作报告中提及房地产的次数相近（Figure 1）。
• “止跌回稳”表述不再出现，尽管稳定市场仍是关键任务之一。政府承认市场仍处于调整之中。
• 自2024年以来政策层呼吁稳定市场，但至今在成交量、价格或投资方面均未实现稳定。
• 新提及内容：在“改善民生”部分，新增“加强新婚家庭和首孩家庭住房支持”，报告认为下一步政策可能推出降低首次购房或多孩家庭购房成本的措施（如按揭或税收补贴），但地方已有类似措施，且该政策更多从社会角度出发。
• “保交房”任务已完成：政府认为自2021年流动性危机以来的保交房使命已达成，意味着后续建设资金支持需求可能减弱。
• 十五五规划纲要单独列出房地产章节（第44条“推动房地产高质量发展”），重点包括完善住房保障体系和促进市场平稳健康发展，均非新内容。
• 十四五规划中的“房住不炒”在十五五规划中转为“高质量发展”，包括“建设好房子”，但更多是社会视角。
• 十五五规划纲要中大部分表述已在之前会议中提及，内容无意外（Table 4）。
• 历史上，两会后板块表现通常平淡，而政治局会议后若有新方向则涨幅显著（Table 1）。

论述逻辑

两会报告未超预期 → 投资者预期已低 → 短期板块可能跑输 → 但4月底政治局会议是下一个政策窗口，即使预期不高，市场投机可能推升股价 → 历史上政策基调调整多在政治局会议而非两会 → 因此中期仍可布局。

关键展望

• 下一个政策时间窗口：4月底政治局会议。报告认为即使预期不高，市场投机可能出现并推升股价。
• 下一步政策方向：可能推出降低首次购房或多孩家庭购房成本的措施（如按揭或税收补贴），但更多从社会角度出发。
• 风险：若后续政策仍无惊喜，板块可能继续承压。

推荐标的

• 华润置地 (1109.HK)：增持，目标价未明确，2026年3月5日收盘价30.18港元。
• 华润万象生活 (1209.HK)：增持，收盘价45.68港元。
• 中国金茂 (0817.HK)：增持，收盘价1.44港元。
• 中国海外发展 (0688.HK)：增持，收盘价13.47港元，报告认为在政策驱动反弹中上行空间更大。
• 龙湖集团 (0960.HK)：增持，收盘价9.28港元，报告认为在政策驱动反弹中上行空间更大。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。